Nói chung, trong bất kỳ giao dịch mua bán bất động sản nào, vai trò của môi giới bất động sản là hết sức quan trọng và đáng được trân trọng. Theo đó, vai trò của môi giới bất động sản là giúp thu thập thông tin từ người bán cũng như nắm bắt nhu cầu của người mua để rồi từ đó sẽ tìm cách kết nối cung và cầu thích hợp với nhau. Tuy nhiên, công việc của họ không đơn giản chỉ là giúp cung tìm được cầu mà họ còn chính là người giúp đỡ để bên mua và bên bán có thể hoàn thành giao dịch một cách tốt nhất và nhanh nhất. Tuy nhiên, bên cạnh vai trò hữu ích của môi giới bất động sản trong giao dịch bất động sản được mọi người thừa nhận như thế, nhiều môi giới bất động sản đã lợi dụng sự cả tin và thiếu kiến thức mua bán bất động sản của người mua cũng như vì lợi ích cá nhân quá lớn cho mình từ nguồn thu nhập phí môi giới và chênh lệch giá bán mà họ đã không ngại tung ra nhiều loại chiêu thức khác nhau để bán cho bằng được bất động sản của họ với giá bán cao để nhận tiền chênh lệch và phí môi giới mà người bán trả. Nếu có thể nhận diện được những chiêu thức này thì nó sẽ giúp người mua không những không rơi vào cảnh tiền mất tật mang mà còn mua được bất động sản mà mình ưng ý.
Dưới đây có thể kể ra một số những chiêu thức điển hình của những môi giới bất động sản gian dối để bạn tham khảo và chú ý nhé:
1. Mạo danh chủ đầu tư bán dự án
Có khá nhiều công ty bất động sản có uy tín trên thị trường gần đây đã lên tiếng tố cáo nhiều môi giới bất động sản gian dối đã cố tình lập website mạo danh công ty của họ để thực hiện hành vi lừa dối người mua. Theo đó, các website mạo danh này đã ngang nhiên sử dụng trái phép hình ảnh của họ cũng như đưa ra nhiều tài liệu sai lệch về những dự án bất động sản của họ. Thậm chí, các môi giới bất động sản gian dối đó còn tạo website riêng rồi đăng tải thông báo tới những người mua tiềm năng rằng họ thay mặt cho chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc giữ chỗ mua bất động sản từ người mua kèm theo một số tiền đáng kể nào đó, cũng như đưa ra giá bán bất động sản thấp hơn nhiều so với mức dự kiến bán ra của chủ đầu tư.
Bên cạnh việc mạo danh chủ đầu tư, các môi giới bất động sản gian dối còn tự ý đổi tên dự án bất động sản của chủ đầu tư để rao bán rồi dùng tên mới của dự án đó để chào bán bất động sản dẫn đến tình huống gây hiểu nhầm cho người mua. Rủi ro của người mua khi gặp những môi giới bất động sản gian dối loại này chính là sự chênh lệch giá giữa bán sản phẩm bất động sản của chủ đầu tư và giá bán mà những môi giới bất động sản gian dối chào mời cũng như những thông tin có liên quan đến bất động sản không được minh bạch. Vì thế, người mua nào xui rủi gặp phải những môi giới bất động sản gian dối dạng này thì nên trực tiếp đến các sàn giao dịch bất động sản để kiểm chứng thông tin về dự án.
2. Treo đầu dê bán thịt chó
Chiêu thức trá hình treo đầu dê, bán thịt chó là hình thức lừa dối vô cùng phổ biến và hiện được khá nhiều môi giới bất động sản gian dối sử dụng nhằm gia tăng số lượng khách hàng cho mình. Với những tin quảng cáo mua bán bất động sản của những môi giới bất động sản gian dối được đăng trên các hội nhóm trên mạng xã hội và các website mua bán bất động sản, họ sẽ dụ người mua bằng cách đăng thông tin chào bán bất động sản này nhưng những hình ảnh minh họa lại là của một bất động sản khác. Bên cạnh đó, nhiều bất động sản đã được rao bán có hình ảnh thật bắt mắt với diện tích lớn, hình dáng đẹp nhưng giá bán lại vô cùng rẻ so với giá thị trường tại thời điểm đó. Vì thế, sẽ có nhiều người mua thật sự quan tâm đến những tin quảng cáo như thế và sẽ liên hệ với họ để được tư vấn mua những bất động sản đó.
Thế nhưng, người mua sẽ vô cùng thất vọng vì bị mất thời gian, ảnh hưởng công việc và gây ra những phiền phức, khó chịu không đáng có do bất động sản mà những môi giới bất động sản gian dối đó đưa đi xem thực tế lại không giống với những gì mà họ đã đăng giới thiệu trên các website mua bán bất động sản. Có nhiều trường hợp, người mua đã quay sang truy hỏi các môi giới bất động sản gian dối lý do tại sao có sự khác biệt như vậy và họ sẽ trả lời ngay là những bất động sản đó vừa mới được bán nhưng người bán lại quên không thông báo cho họ biết và không để phí thời gian quý báo của người mua, những môi giới bất động sản gian dối đó nhân tiện giới thiệu và chào mời người mua các bất động sản khác ở gần đó. Thậm chí, có những môi giới bất động sản gian dối còn quảng cáo bán căn hộ chung cư tại một dự án bất động sản nhưng lại đưa người mua đến một dự án bất động sản khác cách khá xa dự án bất động sản ban đầu. Dù không đồng ý mua nhưng người mua liên tục bị nhiều thành viên trong cùng nhóm môi giới bất động sản gian dối xúm lại năn nỉ, chèo kéo đóng tiền giữ chỗ với lời hứa rằng những bất động sản đó sẽ tăng giá nhanh và có thể bán lại trong thời gian rất ngắn, nếu không mua nữa thì cam kết sẽ hoàn lại tiền giữ chỗ cho người mua và nhiều người mua đã tin vào họ mà xuống tiền đặt cọc.
3. Giả khan hàng để tăng giá
Trong thời gian gần đây, khi nguồn cung căn hộ chung cư bị sụt giảm nghiêm trọng do các dự án bất động sản bị vướng thủ tục pháp lý trong khi nhu cầu nhà ở của người mua ngày càng tăng, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư giá rẻ với diện tích nhỏ đang được nhiều người tìm kiếm, nhiều người mua phải mua căn hộ chung cư loại đó với giá chênh lệch, thì căn hộ chung cư giá rẻ đã trở thành mỏ vàng cho những môi giới bất động sản gian dối vì nhờ thế mà họ có dịp tung chiêu thức để đẩy giá bán căn hộ chung cư lên để kiếm lời. Để người mua dễ dàng bị sập bẫy, kịch bản khan hàng được nhiều môi giới bất động sản gian dối sử dụng một cách bài bản với sự phối hợp nhuần nhuyễn giữa họ và chủ đầu tư khéo đến mức không ít người mua cảm thấy nóng như lửa đốt khi không mua được căn hộ chung cư giá rẻ trong khi đó số lượng căn hộ chung cư giá rẻ chưa bán được thực ra vẫn còn rất nhiều chưa bán được.
Trên thực tế, việc hù dọa người mua là thị trường bất động sản đang khan hàng dẫn đến giá căn hộ chung cư sẽ tăng nhanh nhằm đẩy mức giá bán chênh lệch lên cao để kiếm lời đã trở thành chiêu thức phổ biến được nhiều môi giới bất động sản gian dối áp dụng. Trong khi đó, người mua thường có tâm lý cho rằng những dự án bất động sản có giá chênh lệch là biểu hiện đang hút hàng mà nếu họ không chịu mua ngay thì sẽ lỡ cơ hội tốt cho nên họ thường lùng tìm mua những dự án bất động sản dạng này.
4. Tạo cơn sốt giả
Trên thực thế, không ít chiêu trò được các chủ đầu tư tung ra để bán cho bằng được bất động sản với giá cao mà người mua không hề hay biết là mình đang bị mắc bẫy và tạo nên các cơn sốt giả là một trong số các chiêu trò đó. Khi dự án bất động sản mở bán nhưng không có mấy người mua đến xem thì ngay vào lúc đó chủ đầu tư vẫn thống kê con số bán sản phẩm bất động sản lên đến vài chục căn hộ mỗi ngày. Một số sàn bất động sản còn cho các môi giới bất động sản gian dối của họ ôm các căn hộ đẹp, nhưng đến khi có người mua hỏi mua thì lại thông báo là đã bán hết, nếu người mua muốn được nhượng lại thì phải chịu trả thêm tiền chênh lệch không nhỏ.
Người bán còn làm nhiều chiêu thức khác để tạo cơn sốt ảo ví dụ như sau khi nhận cọc của người mua thật, người bán lại cho một số người thân cận của mình là những môi giới bất động sản gian dối nhảy vào cùng đặt cọc mua lô đất đó. Đến khi ra công chứng chuyển nhượng, hai khách quen này dàn cảnh giành giật nhau mua lô đất đó. Khi đó, người bán sẽ ra mặt và nói rằng hiện lô đất đó đã có 3-4 người đang quan tâm cho nên để mua được lô đất đó thì các bên mua phải tự thương lượng với nhau. Thay vì giá bán là 16 triệu đồng/m2, các bên mua phải ngồi đấu giá với nhau để trả lên đến 18-19 triệu đồng/m2. Sau đó, những người thân cận của bên bán là môi giới bất động sản gian dối sẽ đồng loạt rút lui, còn người mua thật thì bị dính bẫy mua lô đất đó với giá cao.
5. Chim mồi và hiệu ứng đám đông
Trong thị trường mua bán bất động sản, tâm lý đám đông dùng để chỉ một nhóm những người mua nào đó, thường dựa vào các hành động của người khác và quyết định xuống tiền. Nắm bắt được điều này, nhiều môi giới bất động sản gian dối đã mời những người mua tham gia các sự kiện mở bán sản phẩm bất động sản của chủ đầu tư với nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn. Tâm lý đám đông khiến người mua nảy sinh tâm lý cấp bách vì số lượng bất động sản có hạn, có nhiều người mua đã chốt cọc liên tục, những người mua khác đã mua gần hết các lô đất, căn hộ chung cư đẹp, chiết khấu giảm giá chỉ trong vòng một ngày duy nhất, rút thăm trúng thưởng, áp lực tâm lý, v.v…. Từ đó tạo nên phản ứng dây chuyền, tác động đến tâm lý của người mua làm cho họ dễ rơi vào bẫy nhu cầu, tức là tự nhiên xuất hiện nhu cầu muốn mua mà chưa kịp tìm hiểu một cách cặn kẽ, nhưng sau đó về nhà thì lại không hiểu tại sao mình lại ra quyết định như vậy. Tuy nhiên, tâm lý đám đông thường dễ tạo ra giá ảo, không thực chất, lại dễ thoái trào khi sự kiện kết thúc rồi từ đó lại kéo theo tâm lý lo lắng của người mua mà có thể lại quyết định bán tháo để cắt lỗ.
Còn với thị trường là nhà đất thổ cư, nhiều môi giới bất động sản gian dối đã tung chiêu thức tạo sức ép bằng cách thuê nhiều người thân cận trong nhóm của họ đến xem nhà, đất và cũng ngỏ ý muốn đặt cọc để mua với người bán, tạo sức ép khiến người mua thật sự nóng lòng muốn chốt giá mua nhanh với người bán để đặt cọc thông qua chuyển khoản ngân hàng cho nhanh vì tâm lý của người mua thường dễ bị xao động lo bị những người mua khác hớt tay trên nhà đất có giá hời mà đặt cọc sớm.
6. Bán suất ngoại giao
Việc mua bán hay trao đổi suất ngoại giao mua căn hộ chung cư nhằm ám chỉ trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản dành riêng một số suất mua căn hộ chung cư trong dự án bất động sản của họ với giá ưu đãi cao cho những đối tượng nhất định nào đó. Hiện nay, quy định của pháp luật Việt Nam chưa có định nghĩa như thế nào là suất ngoại giao mà đây chỉ là khái niệm phổ biến được người trong giới bất động sản ngầm hiểu.
Nói chung, những người được quyền mua suất ngoại giao thường là những người được mua căn hộ chung cư với mức giá rẻ hơn nhiều so với mức giá thương mại do chủ đầu tư chào bán vì những mối quan hệ nào đó nhưng họ lại không có nhu cầu sử dụng thật sự và muốn nhượng bán lại ngay cho những người mua lại để hưởng chênh lệch nhưng số tiền mua lại này thường cũng rẻ hơn khá nhiều so với giá thương mại của căn hộ được chủ đầu tư dự án bất động sản chào bán trên thị trường. Việc mua lại những căn hộ theo suất ngoại giao như vậy sẽ làm cho người mua lại gặp nhiều rủi ro về mặt pháp lý nên cần phải chú ý thật kỹ.
Trước hết, theo pháp luật về kinh doanh bất động sản thì điều kiện được đưa nhà chung cư hay tòa nhà hỗn hợp dùng để ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh là có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà. Trong khi đó, các căn hộ chung cư theo suất ngoại giao thường có thể được rao bán và bán được ngay cả khi chưa đáp ứng được điều kiện tiên quyết này. Trong hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư thường sẽ yêu cầu người mua không được bán lại hoặc chỉ được bán lại sau một khoảng thời hạn hay theo các điều kiện nhất định nào đó. Như vậy, về mặt pháp lý mà nói, việc mua bán lại căn hộ theo suất ngoại giao sẽ không được pháp luật bất động sản bảo hộ cũng như chủ đầu không chịu trách nhiệm và có nghĩa vụ với người mua lại suất ngoại giao. Bên cạnh đó, do hợp đồng mua bán căn hộ được giao kết với chính chủ đầu tư và không được phép chuyển nhượng nên giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ sẽ được cấp cho chính người đứng tên trong hợp đồng mua bán là người được mua căn hộ theo suất ngoại giao thay vì tên của người mua lại căn hộ theo suất ngoại giao. Do đó, người mua lại có thể gặp phải những yêu sách của người được mua căn hộ theo suất ngoại giao ví dụ như tăng giá bán hoặc yêu cầu những lợi ích không hợp lý khác nhằm gây khó dễ cho người mua lại hoặc không thực hiện thủ tục để người mua lại được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Khi có tranh chấp xảy ra, quyền lợi của người mua lại sẽ luôn bị ảnh hưởng một cách nghiêm trọng. Ngoài ra, rủi ro pháp lý cũng có thể xảy đến khi dự án bất động sản đó bị chậm tiến độ hay bị dừng hay chấm dứt thực hiện vì bất kỳ một lý do nào đó.
Trên thực tế, do việc không thể thay đổi tên của người mua trong hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư nên việc mua bán căn hộ theo suất ngoại giao thường sẽ được thực hiện thông qua việc người được mua căn hộ theo suất ngoại giao sẽ ủy quyền cho người mua lại được thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, được trực tiếp nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư cũng như liên hệ với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ; quản lý sử dụng căn hộ; được toàn quyền định đoạt ví dụ như cho, tặng, bán, sang nhượng v.v… Tuy nhiên, nếu người được mua căn hộ theo suất ngoại giao (tức người ủy quyền) bị chết vì bất kỳ lý do gì thì hợp đồng ủy quyền sẽ hết hiệu lực theo quy định của pháp luật dân sự và rủi ro sẽ xảy ra nếu những người thừa kế của người được mua căn hộ theo suất ngoại giao lại không đồng ý để người mua lại tiếp tục thực hiện quyền đối với căn hộ.
Có thể thấy rằng việc mua lại căn hộ suất ngoại giao chủ yếu dựa vào niềm tin đối với người được mua căn hộ theo suất ngoại giao và tiềm ẩn quá nhiều rủi ro cho những người mua lại. Vì thế, đề hạn chế những rủi ro phát sinh, nếu bạn là người mua lại thì nên tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật có liên quan và nếu nhận thấy tự mình hiểu rõ gặp khó khăn thì có thể liên hệ với luật sư chuyên về bất động sản để được hỗ trợ. Đồng thời, người mua lại cũng cần tìm hiểu rõ về dự án của chủ đầu tư để đánh giá chất lượng của dự án, tránh trường hợp mất tiền vào những dự án ảo hoặc chất lượng của dự án bị xuống cấp.
7. Nói dối và nói xấu thông tin về dự án
Cũng có trường hợp môi giới bất động sản gian dối nói sai sự thật, tâng bốc đến mức lừa dối người mua, miễn sao là bán được bất động sản dù dự án bất động sản chưa đầy đủ pháp lý, v.v…. Nhiều dự án bất động sản nợ tiền sử dụng đất với Nhà nước nhưng vẫn được những môi giới bất động sản gian dối quảng cáo là chủ đầu tư đã nộp đủ cho ngân sách Nhà nước để người mua yên tâm về tình trạng pháp lý. Không chỉ dùng cách nói dối, tâng bốc, nhiều môi giới bất động sản gian dối còn nghĩ ra cách nhập nhằng khái niệm khiến người mua nhầm lẫn. Họ có thể nói rằng dự án bất động sản đó đã được ngân hàng bảo lãnh theo đúng quy định của pháp luật, nhưng khi bị người mua chất vấn phải làm rõ đây có phải là bảo lãnh đảm bảo thực hiện nếu dự án bất động sản đó gặp rủi ro không thể triển khai được thì ngân hàng sẽ đứng ra trả tiền cho người mua hay không thì hóa ra mới biết đấy chỉ là loại cam kết mà theo đó ngân hàng sẽ cam kết cho người mua vay tiền mua bất động sản chứ hoàn toàn không có liên quan gì đến việc bảo lãnh rủi ro bắt buộc theo quy định của pháp luật.
Để đạt được mục đích của mình, nhiều môi giới bất động sản gian dối còn cùng nhau tung chiêu thức nói xấu đối thủ, tung tin đồn thất thiệt ví dụ như dự án bất động sản đó bị chậm tiến độ, chủ đầu đang nợ tiền ngân hàng hay sắp phá sản để hướng người mua quan tâm đến các bất động sản của họ. Hành động này của môi giới bất động sản gian dối khiến người mua bị nhiễu loạn thông tin, không nắm được tình hình thực tế trên thị trường bất động sản. Những chiêu thức này của những môi giới bất động sản gian dối khiến người mua mất niềm tin vào thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản.
8. Tốt khoe, xấu che
Phí môi giới của mỗi giao dịch bất động sản rất lớn đã vừa là động lực nhưng lại vừa là thử thách đối với sự tử tế của một môi giới bất động sản. Một chiêu thức thường được những môi giới bất động sản gian dối áp dụng trong bán hàng chính là trưng bày những cái tốt, lợi thế và giấu đi những cái xấu của nó. Những môi giới bất động sản gian dối sẽ tư vấn về bất động sản một cách sơ sài cho có và chủ động mời người mua đi xem dự án bất động sản, thậm chí còn dùng thủ thuật lừa dối người mua để bán cho bằng được bất động sản. Thậm chí, họ có thể không trung thực khi cung cấp thông tin cho người mua về tiến độ thi công, các công trình đường sá phụ cận, các dự án bất động sản xung quanh dự án bất động sản mà họ chào bán, v.v…Tất cả những câu chuyện mà họ đưa ra cũng chỉ nhằm mục đích muốn người mua nghe theo họ, đi xem rồi sau đó mua bất động sản của họ mà không quan tâm đến những hệ lụy hay rắc rối mà người mua có thể gặp sau này.
9. Mua bất động sản tặng vàng 9999
Mua bất động sản tặng vàng 9999 cũng là một trong những chiêu thức thường được chủ đầu tư và những môi giới bất động sản gian dối sử dụng để lùa người mua vào bẫy vì đây chính là tâm lý đánh vào lòng tham của người mua. Người mua bất động sản đâu biết rằng, những cây vàng 9999 được tặng cho người mua đều được trích từ tiền của chính người mua bỏ vào mà thôi.
10. Rao bán khống
Có nhiều dự án bất động sản chưa mở bán căn hộ chung cư nhưng thị trường căn hộ chung cư đã loạn thông tin rao bán căn hộ chung cư tại dự án đó với số tiền chênh lệch thấp nhất có thể để thu hút những người mua tiềm năng. Tuy nhiên, nếu người mua tìm hiểu từ chủ đầu tư thì chủ đầu tư sẽ khẳng định rằng dự án bất động sản của mình chưa chính thức chào bán. Cũng tương tự như vậy, khi đơn vị phân phối bất động sản độc quyền chưa chính thức chào bán sản phẩm của dự án bất động sản thì hàng loạt sàn giao dịch bất động sản đã đua nhau đăng tin rao bán căn hộ chung cư của dự án bất động sản đó với giá chênh lệch thấp nhất thị trường.
Trong trường hợp này, môi giới bất động sản gian dối đã cầm đèn chạy trước chủ đầu tư, tự ý rao bán khống căn hộ chung cư. Nhờ việc bán khống như vậy, những môi giới bất động sản gian dối đó đã lấy được thông tin của người mua cũng như đo lường được mức độ quan tâm của thị trường đối với sản phẩm bất động sản đó, để từ đó quyết định đẩy giá bán cao hay thấp hơn giá bán của chủ đầu tư khi sản phẩm bất động sản chính thức được tung ra thị trường.
Trên thực tế, sau khi chính thức được chủ đầu tư mở bán, mức chênh lệch so với giá bán gốc của sản phẩm bất động sản đã được những môi giới bất động sản gian dối đẩy lên đáng kể. Đây là số tiền không nhỏ, nếu so với tổng giá trị của căn hộ chung cư và thu nhập của người mua. Phần lớn số tiền này được cho là sẽ vào túi của những môi giới bất động sản gian dối. Thế mới biết, một khi thông tin về thị trường bất động sản còn chưa minh bạch thì tình trạng loạn giá chênh lệch vẫn diễn ra và một số môi giới bất động sản gian dối đã có cơ hội thừa nước đục thả câu.
11. Ém hàng chờ thời cơ tăng giá
Một trong những chiêu thức quen thuộc khác của giới đầu cơ bất động sản nói chung và những môi giới bất động sản gian dối nói riêng là cố ôm các suất bán căn hộ chung cư hay nhà phố dự án bất động sản rồi chờ cơ hội tăng nhẹ, bán phá giá để ăn chênh lệch. Ví dụ về chiêu thức này khá đơn giản, nếu đợt 1 mức giá của sản phẩm bất động sản chỉ là 200 triệu đồng/m2 thì chủ đầu tư sẽ tăng giá lên 250 triệu đồng/m2 ở đợt 2. Giới đầu cơ bất động sản thường sẽ ôm suất bán đợt 1 rồi ngồi đợi chủ đầu tư ra đợt 2 với mức giá bán cao hơn rồi họ chỉ cần bán lại sản phẩm bất động sản đó với mức giá 220 triệu đồng/m2 là đã được một số tiền chênh lệch không nhỏ.
Như vậy, dù là cùng một dự án bất động sản nhưng giới đầu cơ bất động sản chỉ cần thay đổi giá bán, người mua sẽ thấy giá rẻ hơn giá bán của chủ đầu tư nên nghĩ rằng mình mua được sản phẩm bất động sản giá hời nên sẽ mua. Nếu thực trạng này kéo dài sẽ làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, các chủ đầu tư bị cạnh tranh không lành mạnh, bị bán phá giá sản phẩm bất động sản của mình, v.v… lâu dần họ sẽ có thể không bán được bất động sản của mình và lại tiếp tục tạo cơ hội cho giới đầu cơ bất động sản gom hàng và ép giá người mua.
12. Ăn gian vị trí
Có khá nhiều chiêu thức của môi giới bất động sản gian dối khiến người mua và người bán cả tin và khó lường trước được, trong đó chiêu thức ăn gian về vị trí bất động sản là mánh cũng khá phổ biến. Điển hình, khi giới thiệu về một lô đất ở một vị trí nào đó, những môi giới bất động sản gian dối chỉ nói chung chung là lô đất đó nằm ở khu vực nào mà không cho một địa chỉ cụ thể và rao bán chúng với một mức giá cực kỳ hấp dẫn đối với người mua. Tuy nhiên, khi người mua hỏi thông tin hay địa chỉ cụ thể thì họ lại đề nghị hẹn gặp người mua để đi thăm bất động sản trực tiếp. Bên cạnh đó, những môi giới bất động sản gian dối còn yêu cầu người mua phải đem theo tiền đặt cọc phòng khi gặp đất tốt giá hời thì xuống tiền đặt cọc ngay rồi dùng một chiêu thức nào đó trong nghề thuyết phục người mua đặt luôn tiền cọc kẻo những người khác sẽ mua mất bất động sản đó.
13. Chỉ báo giá bán một phần
Một chiêu thức khác mà môi giới bất động sản gian dối thường dùng chính là dẫn dụ người mua tiếp cận lô đất và chào bán với giá chỉ bằng một phần giá trị thực của giá lô đất đó. Nhiều người mua sẽ khá bất ngờ khi giá bán bất động sản ở nhiều tuyến đường trung tâm hay tuyến đường huyết mạch trong thành phố lại cực kỳ rẻ như vậy nhưng sau cùng thì mới biết thực tế rằng con số chào bán đó mới chỉ là tiền cọc, còn giá bán thực sẽ cao hơn rất nhiều. Vì thế, người mua đừng nên nghe về những giá bất động sản quá rẻ như thế vì đó chính là một trong những chiêu thức phổ biến của những môi giới bất động sản gian dối.
14. Quảng cáo một đàng, bán hàng một nẻo
Chiêu thức này được những môi giới bất động sản gian dối thực hiện bằng cách cố ý rao bán một lô đất thật đẹp nào đó với giá cực rẻ để nhiều người mua tranh nhau liên lạc hỏi mua và họ sẽ nhanh chóng trả lời là rất tiếc vì người chủ vừa mới bán xong lô đất đó và nhân tiện cho người mua biết là họ còn vài lô đất khác cũng khá giống với lô đất đẹp đó rồi thuyết phục người mua đó đến xem lô đất đó để dụ mua nhưng khi đến thực tế thì lô đất đó vừa xấu lại vừa đắt.
15. Đưa ra những tiện ích bánh vẽ
Không thiếu những dự án bất động sản được những môi giới bất động sản gian dối mời chào và rao bán với hàng loạt những tiện ích nội và ngoại khu được họ vẽ ra nhằm thu hút người mua nhưng trên thực tế thì những tiện ích đó lại chỉ nằm trong quy hoạch và sẽ không biết đến bao giờ mới trở thành hiện thực. Vì thế, nhiều người mua nghe thấy sự hấp dẫn đó từ môi giới bất động sản gian dối mà đồng ý mua căn hộ thì khi họ chuyển vào ở trong những căn hộ đó một thời gian thì mới biết là những tiện ích đó chỉ là hư không. Khi quay trở lại chất vấn môi giới bất động sản gian dối thì họ đã cao chạy xa bay.
16. Bức tranh viễn cảnh sinh lời
Khi tư vấn về bất động sản, nhiều môi giới bất động sản gian dối thường vẽ ra một bức tranh sinh lời cao cho những bất động sản chào bán trong tương lai khiến người mua dễ dàng xuống tiền. Những môi giới bất động sản gian dối có thể nói dối người mua về khả năng đầu tư lướt sóng. Theo đó, khi dự án bất động sản mới ra, những môi giới bất động sản gian dối sẽ tìm mọi cách thuyết phục người mua xuống tiền đặt cọc rồi hứa hẹn chắc nịch với người mua rằng họ nên lướt sóng để hưởng chênh lệch giá, nhưng sau đó do nhiều yếu tố khác nhau mà bất động sản đó không lướt sóng được trong khi môi giới bất động sản gian dối thì đã cao chạy xa bay, bỏ lại người mua trong tình thế tiến thoái lưỡng nan đó là tiếp tục đóng tiền theo lịch thanh toán cho chủ đầu tư thì không đủ khả năng, mà bỏ đi thì sẽ bị mất tiền cọc nên phải đành bán sản phẩm bất động sản bằng với giá mua hay thậm chí là cắt lỗ.
Ngoài ra, những môi giới bất động sản gian dối cũng thường vẽ ra cho người mua về khả năng sinh lời từ việc tăng giá hay cho thuê sản phẩm bất động sản sau này nhưng giá cho thuê trong thực tế lại chỉ bằng một nửa hay thậm chí còn ít hơn so với giá vẽ ra đó, tiềm năng tăng giá cũng không nhiều như lời họ nói. Do đó, người mua cần cân nhắc và lưu ý những bất động sản được rao bán với giá thấp hơn giá thị trường vì thường đó không phải là một món hời mà có thể bất động sản đó không giống với những gì đã được quảng cáo.
17. Quy hoạch ảo
Theo chiêu thức này, những môi giới bất động sản gian dối sẽ đưa lên một ảnh ảo ví dụ như đường hai chiều xe hơi qua mặt nhau được, bất động sản đẹp long lanh và giá bán sản phẩm bất động sản thì lại cực kỳ hợp lý để lừa người mua. Tuy nhiên, khi họ dẫn người mua đến xem thì lại khác xa, bất động sản thì xấu cũ, mốc meo, đường quanh co khúc khuỷu, khác một trời một vực. Người mua bực mình vì cảm thấy bị lừa vì mất công và thời gian đi xem.
18. Bán đất giấy tay, vi bằng
Có những người bán bị nợ nần đầm đìa nên dù có lô đất nhưng đã thế chấp rồi nhưng vẫn yêu cầu những môi giới bất động sản gian dối rao bán giá rất rẻ bằng việc thuyết phục người mua mua bán giấy tay hay chứng thực vi bằng, trích đo. Người mua tưởng bở mua xong và dọn vào ở được vài hôm thì bất động sản đó bị siết nợ. Người mua chỉ biết kêu trời vì giấy tờ mua bán ko hợp lệ theo quy định của pháp luật vì chúng chỉ là đống giấy lộn nên tiền mất tật mang.
19. Trả giá cao
Những môi giới bất động sản gian dối đã ôm năm bảy lô bất động sản từ trước ở một khu vực nào đó. Sau đó, họ sẽ sắp xếp nhiều người trong nhóm của họ đóng vai khách VIP đi cùng người mua đến xem và trả giá mua bất động sản đó thật cao. Người mua tưởng rằng nếu mình không mua ngay thì sẽ bị mất bất động sản giá hời đó vào tay người mua khác nên sẽ chốt trả tiền đặt cọc ngay qua chuyển khoản ngân hàng. Hoặc ngược lại, nếu muốn mua bất động sản ở một chỗ khác nào đó, môi giới bất động sản gian dối liền cho vài người trong nhóm của họ đến trả giá bất động sản đó thật rẻ. Người bán sẽ cảm thấy sốt ruột vì có nhiều người đến trả rẻ quá và khi cảm thấy mệt mõi, lo lắng thì môi giới bất động sản gian dối xuất hiện trả giá cao hơn một tý thì người bán sẽ có xu hướng đồng ý bán luôn vì sợ mất cơ hội.
20. Thả con săn sắt, bắt con cá rô
Với chiêu thức này, những môi giới bất động sản gian dối sẽ dẫn người mua tới mua một suất căn hộ chung cư ở một dự án bất động sản nào đó. Song, ngay sau đó vài ngày, suất căn hộ chung cư đó của người mua đã có một người mua khác đến liên hệ với người mua xin đặt cọc để mua lại với giá cao hơn khá nhiều. Lúc này, người mua nhận thấy rằng dự án bất động sản đó có tính thanh khoản cao và mình đã có lãi ngay lập tức sau khi mua nên sẽ chủ động nhờ những môi giới bất động sản gian dối đó đưa đi liên hệ mua thêm vài suất căn hộ chung cư nữa. Vì lòng tham nổi lên nên người mua thậm chí còn bấm bụng đi vay nóng để ôm thêm hàng. Tuy nhiên, đây chính là rủi ro vì người mua đâu có biết rằng người mua đặt cọc kia lại chính là một thành viên trong nhóm của những môi giới bất động sản gian dối đó. Họ chấp nhận bị mất một số tiền nhỏ ban đầu để có thể bán thêm vài suất mua căn hộ chung cư cho người mua và tiền huê hồng họ nhận được từ chủ đầu tư sẽ có dư để trang trải số tiền mà họ bị mất đó. Hơn nữa, với một số dự án bất động sản, khi những người mua lớn đã bán hết các căn hộ chung cư mà họ đã mua, thì những dự án bất động sản đó đã đi vào vòng cuối và chính những người mua sau cùng sẽ phải chờ đợi rất lâu mới có thể bán được các căn hộ chung cư mà mình đã mua với giá hợp lý và có lời. Nếu những người mua sau cùng đó lại dùng đòn bẩy tài chính thông qua việc vay ngân hàng thì sẽ còn chịu thêm áp lực trả lãi vay vô cùng lớn trong một thời gian dài.
21. Thủ tục lâu và rườm rà
Đi lại làm thủ tục giấy tờ đăng bộ sang tên bất động sản nhiều lần trong nhiều tháng sẽ làm cho người mua bất động sản cảm thấy mệt mỏi, bơ phờ mà vẫn không làm xong thủ tục. Mục đích của việc này của những môi giới bất động sản gian dối là muốn đòi thêm tiền từ người mua để họ có thể giúp người mua sớm hoàn thành hồ sơ mua bán – công chứng sang tên nhà đất.
22. Dùng nhiều nickname ảo
Một môi giới bất động sản gian dối thường sẽ dùng đến không dưới 10 nickname Facebook ảo để tự do ra vào các nhóm nhà đất trên mạng. Họ sẽ giả vờ đóng vai nhiều người mua khác nhau đăng tin có nhu cầu tìm mua các bất động sản giá cao. Mục đích của việc này là làm như thị trường bất động sản nóng lên, sôi động để đẩy giá bán của bất động sản cao lên. Thực ra, những môi giới bất động sản gian dối đó cũng có lô đất trong khu vực A đó nhưng mãi không bán được và khi dùng nick ảo để đăng tìm mua bất động sản giống như mô tả của bất động sản mà họ đang có, họ đã tác động đẩy giá trị của bất động sản đó của họ lên thật cao.
23. Vẽ các quy hoạch ảo, dự án ảo
Rao bán những bất động sản đẹp, có sổ đỏ, sổ hồng với giá bán lại rất mềm nhưng thực ra khu vực đó lại nằm trong khu quy hoạch của Nhà nước và sẽ bị giải tỏa trong tương lai để làm các dự án của Nhà nước, đường giao thông hay công trình công cộng. Chiêu thức này chính là việc những môi giới bất động sản gian dối đó vẽ ra các quy hoạch ảo, dự án ảo để lừa người mua. Để tăng tính xác thực, họ thậm chí còn bỏ tiền ra thuê các trang tin không chính thống trên mạng viết bài thổi quy hoạch hay dự án. Người mua nào không tỉnh táo sẽ rất dễ bị sa bẫy bị dính giải tỏa.
Cũng có trường hợp đất của Nhà nước được cho thuê theo hợp đồng có thời hạn nhưng hiện chỉ còn vài năm nữa là hết thời hạn hợp đồng thuê đất hay đến kỳ hạn phải thu hồi trao trả mặt bằng cho Nhà nước, thế là những môi giới bất động sản gian dối rao bán bất động sản đó với giá bèo và người mua nào ham rẻ ôm lô đất thuê đó vào thì vài năm sau khi hết hợp đồng thuê mà Nhà nước không cho gia hạn thuê thì sẽ mất tất cả.
24. Tạo ra vẻ hào nhoáng giả tạo
Rao bán đất sẽ khó hơn rao bán nhà cho nên nhiều người bán hay thậm chí là những môi giới bất động sản gian dối sẽ cố gắng đầu tư một ít tiền xây một căn nhà cấp 4 hoặc căn nhà 2 tầng với chất lượng thấp trên lô đất đó nhưng bên ngoài căn nhà thì trông có vẻ hào nhoáng, bắt mắt. Sau đó, người bán hay môi giới bất động sản gian dối sẽ dọn đồ đạc cá nhân, giường tủ của họ vào căn nhà đó để ở một thời gian ngắn hoặc cho những người quen nào đó của họ ở nhờ trong căn nhà đó. Mục đích của việc đó là để cho người mua bị lầm tưởng rằng đây là nhà dân được xây dựng kiên cố thực sự để ở lâu dài nên sẽ dễ bán được với giá cao. Người mua sau khi mua xong căn nhà đó và ở được 2-3 năm thì căn nhà bị xuống cấp, không thể ở nếu không sửa chữa lại.
25. Chiếm dụng tiền đặt cọc
Hiện nay đang xuất hiện tình trạng một số chủ đầu tư rao bán các dự án đất nền ma để chiếm đoạt tiền cọc của người mua. Họ thường cho những môi giới bất động sản gian dối gọi điện thoại mời chào người mua đến địa điểm của họ để xem nền đất, nhưng thực tế là đất đó là đất quy hoạch dành cho các công trình công cộng của Nhà nước và dĩ nhiên là chưa được Nhà nước phê duyệt cho dự án bất động sản nào ở đó. Thậm chí, một số chủ đầu tư thông qua những môi giới bất động sản gian dối còn chào bán sản phẩm bất động sản công khai trên website của họ với bản đồ quy hoạch, sa bàn dự án bất động sản rất bắt mắt để thu hút người mua. Hầu hết những dự án bất động sản loại này thường được chọn ở vị trí đẹp, gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ, v.v… và được rao bán với giá thấp hơn hẳn so với mức giá chung của thị trường bất động sản tại thời điểm đó. Để chiếm được lòng tin của người mua, một số chủ đầu tư còn thu xếp cho những môi giới bất động sản gian dối dẫn dụ người mua đến xem trực tiếp khu đất của dự án bất động sản đó, rồi bày binh bố trận cảnh nhiều người tranh nhau mua bán, ký hợp đồng mua bán và thanh toán tiền ngay trước mặt những người mua đi xem đất nhằm tạo độ nóng cho dự án bất động sản của họ.
26. Giả ngân hàng thanh lý bất động sản thế chấp
Để thu hút người mua mua đất nền vùng ven, một số môi giới bất động sản gian dối đã tung ra những thông tin quảng cáo vô cùng hấp dẫn nhưng sai lạc ví dụ như “bán đất nền ngân hàng thanh lý giá rẻ tại quận 2, Quận 9, Thủ Đức” hoặc mạo danh là nhân viên của ngân hàng để tạo niềm tin với người mua. Những bất động sản này được thông tin là chủ đất đã thế chấp tại ngân hàng vay tiền nhưng đã mất khả năng trả nợ nên ngân hàng phải bán thanh lý để thu tiền về nhưng thực tế đó chỉ là bất động sản gắn mác ngân hàng thanh lý. Những môi giới bất động sản gian dối này còn cam kết với người mua rằng sau khi người mua thanh toán một tỷ lệ phần trăm nào đó thì sẽ được ngân hàng cho phép làm thủ tục sang tên, công chứng luôn. Nếu muốn mua theo hình thức trả chậm thì người mua chỉ cần thanh toán trước 50%, số còn lại sẽ được ngân hàng đó cho trả chậm trong một thời hạn nào đó mà không tính lãi. Tuy nhiên, nếu người mua đề nghị được xem giấy tờ và vị trí của lô đất trước khi mua thì họ sẽ nói rằng sổ hồng hay sổ đỏ của lô đất đó đang được thế chấp tại ngân hàng và lô đất đang được xây dựng hạ tầng nên chưa thể cho xem được. Nếu nhẹ dạ mua những lô đất nền như thế, người mua sẽ rất dễ gặp rủi ro. Thực tế, đã có không ít trường hợp người mua đã bị tiền mất tật mang khi mua phải những lô đất nền đã bị những môi giới bất động sản gian dối tự ý nâng giá bán, thay đổi tên dự án bất động sản, sau đó thu tiền và chiếm đoạt tài sản của người mua.
27. Mạo danh chính quyền hay chủ đầu tư có uy tín để lừa bán bất động sản
Thời gian qua, đã có nhiều công ty bất động sản có uy tín trên thị trường lên tiếng tố cáo nhiều cá nhân, tổ chức đã lập website mạo danh họ để thực hiện hành vi lừa đảo người mua. Theo đó, các website mạo danh này ngang nhiên sử dụng một cách trái phép hình ảnh và đăng tải nhiều tài liệu sai lệch về dự án bất động sản. Thậm chí, có website còn đăng tải thông báo về việc những môi giới bất động sản gian dối sẽ thay mặt cho chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ cho người mua và đưa ra giá bán bất động sản thấp hơn nhiều so với mức dự kiến của chủ đầu tư với mục đích dụ người mua dính bẫy.
28. Một lô đất nhưng bán cho nhiều người mua
Hình thức này thường được các đối tượng lừa đảo nói chung và nhữn môi giới bất động sản gian dối nói riêng sử dụng ở những lô đất hay ngôi nhà nào đó đang đợi làm thủ tục chuyển đổi, ra sổ, đợi đền bù, v.v… Vì chưa có giấy tờ hợp pháp nên không thể mua bán thông qua công chứng theo quy định, nên hầu hết các giao dịch mua bán nhà đất đều được thực hiện bằng ký giấy tay và lập vi bằng. Với một lô đất hay một ngôi nhà, các đối tượng lừa đảo có thể viết giấy tay bán cho bất kỳ người mua nào muốn mua vì ham rẻ hoặc nhẹ dạ, cả tin. Kết quả là khi bị phát hiện, những kẻ lừa đảo đó đã ôm tiền lặn mất tăm, còn người mua thì ở lại để lo kiện tụng, tranh chấp không có ngày kết thúc. Không chỉ với nhà, đất chưa có giấy tờ mà trong một số trường hợp nhà, đất đã có giấy tờ chủ quyền hợp pháp cũng xảy ra tình trạng lừa đảo tương tự như vậy.
29. Lừa bán bất động sản bằng vi bằng
Tại nhiều địa phương, một số môi giới bất động sản gian dối đã rao bán những lô đất phân lô hay những căn nhà không đủ điều kiện pháp lý mà thường được gọi là những căn nhà “ba chung”: tức là chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà vì nhiều lý do khác nhau ví dụ như nhà không đủ diện tích để tách thửa để giao dịch mua bán với lời quảng cáo hấp dẫn rằng giao dịch có vi bằng do thừa phát lại lập được pháp luật công nhận. Không ít người mua đã nhầm tưởng rằng vi bằng do thừa phát lại lập sẽ có thể thay thế cho thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, và xem đó là bằng chứng pháp lý chắc chắn cho việc giao dịch mua bán bất động sản để rồi sau đó mới biết rằng vi bằng không được xem là thủ tục mua bán bất động sản được Nhà nước công nhận. Thông qua hình thức lập vi bằng, thừa phát lại chỉ ghi nhận việc giao dịch giữa người bán và người mua và vì thế nó không có giá trị như hợp đồng công chứng mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật.
30. Giả người mua đánh tráo sổ đỏ, sổ hồng
Thủ đoạn lừa dối này thường nhắm vào những người có nhu cầu bán bất động sản là nhà đất. Theo đó, những người lừa dối nói chung và những môi giới bất động sản gian dối nói riêng sẽ chọn những nhà đất nào mà có giá trị tương đối cao rồi tiếp cận người bán với vai trò là người mua đi tìm nhà, đất để mua và họ sẽ xin bản sao của sổ hồng, sổ đỏ nhà đất của người bán với lý do xác minh thông tin và kiểm tra pháp lý, một lý do được xem là vô cùng hợp lý mà bất kỳ người bán nào cũng khó lòng từ chối. Bước kế tiếp, họ sẽ sử dụng những thông tin có trong hình chụp của sổ hồng, sổ đỏ đó để làm giả sổ hồng, sổ đỏ mà nếu nhìn bằng mắt thường thì khó có ai có thể phân biệt được thật giả. Tiếp theo, vài người trong nhóm của họ sẽ đóng giả là những người mua mới và chủ động tiếp cận người bán lần thứ hai để thương lượng giá mua bán để rồi tranh thủ lúc người bán bất cẩn không để ý sẽ tìm cách đánh tráo sổ hồng, sổ đỏ thật bằng sổ hồng, sổ đỏ giả của họ rồi lấy cớ gì đó biến mất. Sau đó, người của họ sẽ bắt đầu đóng vai là người bán dùng chính sổ hồng, sổ đỏ thật của người bán để rao bán và lừa những người khác muốn mua bất động sản đó.
Lời kết
Nói chung, có rất nhiều người môi giới bất động sản làm nghề có tâm và có kiến thức thực tế. Song, cũng có không ít người lại lợi dụng lòng tin của người mua bất động sản để trục lợi. Do đó, người mua bất động sản cần hết sức tỉnh táo và tự kiểm chứng thông tin trước khi giao dịch. Trong điều kiện thị trường bất động sản hiện thiếu hụt nguồn cung như hiện nay, áp lực bán sản phẩm bất động sản là vấn đề đau đầu với không chỉ các chủ đầu tư mà còn những môi giới bất động sản. Để tránh sập bẫy những chiêu thức của những môi giới bất động sản gian dối như trên, người mua cần tìm một công ty môi giới bất động sản uy tín để tìm hiểu những thông tin có liên quan đến các bất động sản mà mình muốn mua và khi giao dịch thì nên nhờ luật sư chuyên về bất động sản hỗ trợ pháp lý. Quan trọng hơn hết, người mua bất động sản cần tự trang bị cho mình những thông tin về quy hoạch và tiềm năng khai thác của khu vực bất động sản mà mình dự định mua. Bên cạnh đó, người mua bất động sản cũng cần tham khảo thông tin quy hoạch hoặc giá bất động sản ở khu vực muốn mua từ những đơn vị có thẩm quyền. Ngoài ra, người mua bất động sản cũng cần tìm hiểu kỹ giá bất động sản ở khu vực xung quanh để so sánh giá trước khi thực hiện giao dịch mua bán.
Bài viết này của tôi được viết chủ yếu dựa vào những kiến thức pháp luật bao quát mà tôi đã được học ở trường đại học cũng như những kinh nghiệm hành nghề luật sư chuyên sâu của tôi trong gần 25 năm qua. Nếu bạn thấy rằng những thông tin chia sẻ của tôi ở trên là hữu ích cho việc theo đuổi đam mê với nghề luật sư của bạn, xin hãy ủng hộ tôi bằng một cú click chuột vào website này nhé www.phuoc-partner.com. Cám ơn bạn rất nhiều và chúc bạn thành công chinh phục nghề luật sư của mình. Xin chào bạn.
