Nguyễn Thị Thu Thủy & Luật sư Nguyễn Hữu Phước – Công ty luật Phuoc & Partners
Trong giai đoạn từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức đáng kể. Bên cạnh những yếu tố khách quan dẫn đến khó khăn trong giao dịch bất động sản, thực tế cũng phát sinh nhiều vụ việc mà các bên mua bán đã giao dịch thiếu minh bạch, thực hiện các hành vi lừa đảo, gian lận trong quá trình giao dịch. Điều này đã gây ra những hậu quả pháp lý khó lường cho cả người bán và người mua.
Gần đây nhất, vào ngày 13/01/2024, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an huyện Thăng Bình (Quảng Nam) đã khởi tố bổ sung tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản đối với Lê Văn Thành – một môi giới bất động sản, ngoài tội trốn thuế từ tháng 9/2023. Lê Văn Thành, sau khi nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, đã không thực hiện đúng thỏa thuận mua bán đất và sau đó bán nó cho người khác với giá 21 tỷ đồng. Hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi giá 460 triệu đồng, gây thất thoát thuế hơn 514 triệu đồng. Ông PAT, người mua đất, cũng bị khởi tố về hành vi trốn thuế với vai trò là người giúp sức cho ông Thành.
Mặc dù vấn đề khai thấp giá chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không còn quá xa lạ, nhưng với tính chất phức tạp của vụ án gần đây cùng với việc Luật Đất đai sửa đổi 2024 vừa mới được thông qua ngày 18/01/2024, nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến vụ việc này đang thu hút sự quan tâm và bàn luận sôi nổi trên các diễn đàn pháp lý.
Theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân hiện hành, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, v.v) là thu nhập chịu thuế[1]. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất. Hiện nay, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân (“TNCN”) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2%, được tính trên giá chuyển nhượng. Để xác định giá chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng[2].
Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, bảng giá đất do cơ quan Nhà nước quy định thường phản ánh giá đất ổn định trong một khoảng thời gian dài, trong khi thực tế cho thấy giá đất có nhiều biến động, đặc biệt là những giai đoạn “sốt đất” tại một số khu vực nhất định. Vì vậy, giá chuyển nhượng trên thực tế và bảng giá đất do cơ quan Nhà nước quy định có thể chênh lệch rất lớn. Trong bối cảnh đó, mặc dù quy định về thuế TNCN từ việc chuyển nhượng bất động sản đã được ban hành và có hiệu lực từ năm 2009, nhưng thực tế áp dụng trong thời gian qua vẫn tồn tại nhiều bất cập. Trong rất nhiều trường hợp, các bên trong giao dịch (mà thường xuất phát từ người bán), đã “lách luật” bằng cách thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng trên thực tế nhằm giúp người bán giảm số tiền thuế TNCN phải nộp vào ngân sách nhà nước và các khoản lệ phí phải nộp.
Hiện nay, pháp luật chưa có cơ chế xác minh mức giá mà các bên thỏa thuận ghi trong hợp đồng có phản ánh đúng thực tế hay không. Trong quá trình công chứng các hợp đồng chuyển nhượng, công chứng viên cũng chỉ có trách nhiệm phổ biến quy định pháp luật cho các bên và hoàn thành hồ sơ công chứng trên cơ sở tôn trọng sự thỏa thuận của các bên vì bản chất của hợp đồng chuyển nhượng là một thỏa thuận dân sự. Một khi các bên đã đồng ý ký kết và công chứng hợp đồng với mức giá đã được thống nhất thì công chứng viên thường không thể từ chối.
Dưới góc độ pháp lý, việc khai giá thấp trong các giao dịch bất động sản có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Nếu bị phát hiện có dấu hiệu của hành vi trốn thuế, người bán có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 1 đến lần 3 lần số tiền thuế trốn[3], tùy vào tình tiết giảm nhẹ hoặc tăng nặng, nếu có, và bị buộc phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, người bán nào có hành vi trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm[4].
Về phía người mua, hành vi thỏa thuận giá thấp có thể bị xem là giúp đỡ người bán trốn thuế TNCN, do đó, người mua cũng có khả năng bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế với vai trò là người giúp sức (người giúp sức là người tạo điều kiện tinh thần hoặc vật chất cho việc thực hiện tội phạm)[5]. Trên thực tế, trong một số tình huống, người mua có thể không cố tình thỏa thuận giá thấp trong hợp đồng chuyển nhượng mà chỉ đồng ý giúp đỡ người bán do các bên có mối quan hệ thân thiết hay nhằm hỗ trợ người bán giảm bớt gánh nặng về thuế TNCN để đồng ý giao dịch mua bán. Hoặc, người mua cũng có thể không biết quy định pháp luật, không biết rằng họ đang giúp đỡ người bán trốn thuế, và do đó, không lường trước được các rủi ro pháp lý tiềm ẩn mà mình có thể gánh chịu. Ngoài ra, khi thực hiện chuyển nhượng mà giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá bán thực tế, nếu các bên xảy ra tranh chấp, giá trong hợp đồng sẽ là cơ sở pháp lý để Tòa án căn cứ giải quyết vụ án. Khi đó, bên mua hầu như rất khó để chứng minh một cách thuyết phục với Tòa án rằng giá chuyển nhượng trên thực tế cao hơn giá các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Nhằm hạn chế những bất cập xuất phát từ việc khai thấp giá chuyển nhượng trong giao dịch bất động sản nêu trên, ngày 18/01/2024, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) với nhiều thay đổi quan trọng, trong đó là quy định liên quan đến bảng giá đất. Cụ thể, Luật Đất đai sửa đổi 2024 đã bỏ khái niệm “khung giá đất” và thay thế bằng khái niệm “bảng giá đất”[6]. Theo đó, bảng giá đất được xây dựng hằng năm và được áp dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Bảng giá đất lần đầu sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, sau đó được điều chỉnh từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Như vậy, kể từ ngày 01/01/2026, thu nhập tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản sẽ căn cứ vào bảng giá đất, thay vì giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Nói cách khác, dù các bên có giao dịch với giá thực tế thấp hơn hay cao hơn giá trong bảng giá đất thì cơ quan thuế vẫn sẽ căn cứ vào giá trong bảng giá đất tại địa phương để tính thuế TNCN phải nộp. Dù Bảng giá đất có thể vẫn không theo kịp giá thị trường nhưng với việc điều chỉnh giá đất hàng năm như thế, giá đất đâu đó cũng không quá cách xa với giá thị trường và phản ánh gần đúng với giá giao dịch mua bán của các bên. Với quy định này, chúng ta kỳ vọng rằng bảng giá đất được xây dựng sẽ tiệm cận hơn với giá đất thị trường tại từng khu vực và được áp dụng thống nhất bởi các cơ quan ban ngành, các tổ chức, cá nhân có liên quan. Mặt khác, quy định và áp dụng bảng giá đất cũng đảm bảo cơ chế minh bạch, khách quan trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho chính người mua, người bán trong giao dịch.
Trong khoảng thời gian này, do Luật Đất đai sửa đổi 2024 vẫn chưa có hiệu lực pháp luật, các cá nhân khi tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải thực hiện đúng quy định pháp luật, giao dịch và kê khai giá chuyển nhượng phù hợp với thực tế để tránh các hậu quả pháp lý về sau.
[1] Khoản 1 Điều 1 Luật thuế TNCN sửa đổi 2012
[2] Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC
[3] Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP
[4] Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015, điểm a, điểm b khoản 47 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017
[5] Điều 17 Bộ luật Hình sự 2015
[6] Điều 159 Luật Đất đai sửa đổi 2024
