Tăng giá đất nông nghiệp trong quy hoạch đất: Cơ hội điều tiết thị trường hay rủi ro chính sách?
(Luật sư Nguyễn Hữu Phước – Công ty luật Phuoc & Partners)
Tháng 6-2025, một đề xuất từ Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (VIETRE) đã thổi bùng cuộc tranh luận trong giới luật, kinh tế và hoạch định chính sách: nên hay không nâng giá đất nông nghiệp tại những khu vực đã quy hoạch là đất ở lên mức tiệm cận 65–70% so với giá đất ở? Mục tiêu của đề xuất được công bố rất rõ ràng: thu hẹp độ vênh giữa bảng giá đất Nhà nước và giá trị thực tế trên thị trường, từ đó gỡ các nút thắt về chuyển mục đích sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và thúc đẩy thị trường bất động sản vốn đang trì trệ.
Hiện tại, giá đất nông nghiệp tại TP.HCM chỉ dao động từ 400.000 đến 810.000 đồng/m², trong khi đất ở tại cùng vị trí có thể đạt hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông. Sự chênh lệch quá lớn này khiến người dân không đủ khả năng đóng tiền sử dụng đất để chuyển mục đích, làm đóng băng thị trường chuyển nhượng, khiến doanh nghiệp khó tiếp cận quỹ đất và ngân hàng lúng túng khi định giá tài sản thế chấp. Nhà nước thì thất thu thuế, còn thị trường lại trở thành mảnh đất màu mỡ cho đầu cơ và trục lợi chính sách.
Bảng giá đất nông nghiệp thấp như hiện nay là sản phẩm của một giai đoạn lịch sử nhất định. Trong nhiều thập niên, Nhà nước cố ý duy trì mức giá thấp nhằm tiết kiệm chi phí đền bù khi thu hồi đất cho các dự án công ích. Điều này từng là hợp lý trong bối cảnh đất đai chủ yếu phục vụ nông nghiệp và ngân sách còn eo hẹp. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy một bức tranh hoàn toàn khác: nhiều khu vực đất nông nghiệp ở vùng ven đô thị không còn được canh tác mà tồn tại như những mảnh đất “treo”, chờ chuyển đổi. Việc duy trì mức giá thấp không còn giúp Nhà nước tiết kiệm được gì, mà trái lại đang làm giảm giá trị tài sản của người dân, tiếp tay cho đầu cơ gom đất, chờ quy hoạch rồi bán lại với giá cao, thậm chí trở thành môi trường phát sinh tham nhũng nếu không được kiểm soát chặt.
Hệ quả xã hội từ việc neo giá đất nông nghiệp ở mức thấp là rất rõ ràng. Người dân mất đất nhưng chỉ được đền bù bằng mức giá không phản ánh đúng giá trị thực. Bức xúc tích tụ thành các đợt khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, nhiều vụ việc kéo qua nhiều thế hệ. Niềm tin vào tính công bằng của pháp luật đất đai bị xói mòn. Khi biết nếu bị thu hồi sẽ chỉ được đền bù ở mức thấp, người dân không còn động lực giữ đất để sản xuất hay đầu tư dài hạn nữa. Nhiều người chọn cách cho thuê ngắn hạn hoặc bỏ hoang, làm giảm hiệu quả sử dụng đất và gây lãng phí tài nguyên trong bối cảnh đô thị hóa nhanh. Đồng thời, giá thấp còn tạo điều kiện cho những người có tiềm lực tài chính âm thầm gom đất nông nghiệp, chờ quy hoạch chuyển mục đích rồi bán lại với giá cao – trong khi những người thực sự có nhu cầu ở hoặc sản xuất lại bị đẩy ra ngoài cuộc chơi.
Ngược lại, nếu bảng giá được điều chỉnh tiệm cận với giá trị thực tế, nhiều nhóm đối tượng sẽ được hưởng lợi. Trước hết, chủ đất là người được lợi trực tiếp khi tài sản của họ tăng giá mà không cần đầu tư gì thêm. Mức bồi thường khi bị thu hồi cũng cao hơn nhiều lần, giúp họ chủ động tái định cư, đầu tư sản xuất mới hoặc chuyển đổi sinh kế. Kế tiếp, người làm nông nghiệp chuyên nghiệp được thế chấp đất với giá trị cao hơn để vay vốn, thu hút nhà đầu tư, và được công nhận đúng giá trị tài sản mà họ đang sở hữu và khai thác. Ngân hàng thì có cơ sở để mở rộng tín dụng, giảm rủi ro từ việc tài sản thế chấp bị định giá thấp hơn thực tế, đồng thời mở rộng dịch vụ định giá và tư vấn đầu tư. Nhà đầu tư dài hạn sẽ tự tin hơn khi phát triển nông nghiệp sinh thái, sản xuất sạch và mở rộng quy mô. Ngoài ra, chính quyền trung ương cũng được hưởng lợi khi giảm thiểu khiếu kiện đất đai, tăng thu từ thuế, đồng thời tạo nền tảng để đầu tư ngược trở lại cho hạ tầng nông thôn và an sinh xã hội. Sau cùng, đối với xã hội, một bảng giá công bằng hơn sẽ tạo cảm giác được đối xử tử tế, củng cố niềm tin vào pháp luật và hạn chế tình trạng đất bị bỏ hoang.
Tuy nhiên, không phải ai cũng vui mừng trước khả năng tăng giá đất nông nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản – đặc biệt là nhóm chuyên gom đất vùng ven để phát triển dự án – sẽ phải đối mặt với chi phí đầu vào tăng mạnh, khó kiểm soát chi phí phát triển và biên lợi nhuận bị thu hẹp. Chính quyền địa phương tại những nơi nghèo, phụ thuộc nhiều vào ngân sách Trung ương, cũng sẽ gặp khó nếu chi phí đền bù đội lên khiến kế hoạch các dự án công bị kéo dài, hoặc thậm chí phải dừng lại. Nhà đầu tư bất động sản ngắn hạn, vốn quen với “lướt sóng” tạo sóng thị trường, sẽ mất công cụ để thao túng giá đất. Người thuê đất canh tác – thường là nông dân hoặc hợp tác xã – thì đối mặt với chi phí thuê đất tăng, khó đàm phán gia hạn vì chủ đất muốn bán, trong khi tài sản đầu tư gắn liền với đất không tăng giá tương ứng.
Đáng chú ý, một hệ quả gián tiếp nhưng đáng lưu ý là giá đất nông nghiệp tăng sẽ đẩy chi phí đền bù khi xây dựng khu công nghiệp lên cao, kéo theo giá thuê đất tăng, làm giảm sức hút của Việt Nam với nhà đầu tư nước ngoài. Trong khi FDI rất nhạy cảm với chi phí mặt bằng, điều này có thể khiến Việt Nam mất lợi thế so với các nước trong khu vực và làm chậm tiến trình công nghiệp hóa.
Nếu chính sách điều chỉnh giá đất được thực hiện một cách vội vàng, thiếu kiểm soát, rất dễ tạo ra hiệu ứng thị trường ngoài mong muốn. Giá đất tăng đột ngột có thể dẫn đến làn sóng đầu cơ, sốt đất ảo, hình thành bong bóng bất động sản, kéo theo nguy cơ phá vỡ các kế hoạch đầu tư công đã tính toán theo mặt bằng giá cũ. Khi chi phí bồi thường tăng quá nhanh, các dự án đầu tư công, cơ sở hạ tầng có thể bị đình trệ vì không đủ vốn. Nhiều doanh nghiệp cũng có thể phá sản kế hoạch tài chính vì chi phí đất đai vượt quá khả năng kiểm soát.
Để đảm bảo hiệu quả và hạn chế rủi ro, việc điều chỉnh bảng giá đất cần được triển khai theo lộ trình tăng dần, không gây sốc, không áp dụng đồng loạt mà có phân vùng rõ ràng, chỉ ưu tiên những khu vực đô thị hóa nhanh, có hạ tầng sẵn sàng và nhu cầu chuyển đổi thực sự. Mỗi địa phương cần được trao quyền linh hoạt điều chỉnh theo điều kiện kinh tế và quy hoạch riêng. Việc công bố minh bạch bảng giá đất và quy hoạch sử dụng đất phải được thực hiện đầy đủ để ngăn chặn đầu cơ. Song song đó là chính sách hỗ trợ người bị thu hồi đất như tái định cư, đào tạo nghề, tín dụng ưu đãi. Đồng thời, cơ chế kiểm soát đầu cơ – bao gồm đánh thuế cao chuyển nhượng ngắn hạn, giám sát dòng tiền bất thường và hạn chế phân lô bán nền trước quy hoạch – cần được thực thi nghiêm ngặt.
Luật Đất đai sửa đổi 2024 đã mở ra cơ hội thực hiện chính sách định giá đất sát thực tế hơn. Cùng với việc ứng dụng công nghệ như dữ liệu lớn, bản đồ số, AI trong định giá, Việt Nam có thể thực hiện cuộc cải cách về giá đất một cách khoa học, công bằng và minh bạch hơn bao giờ hết. Chính sách giá đất – nếu làm đúng – không chỉ là công cụ quản lý nhà nước mà còn là đòn bẩy để xây dựng một thị trường bất động sản ổn định, giảm khiếu kiện, tạo điều kiện phát triển nông nghiệp hiện đại, nông thôn mới và an sinh xã hội dài hạn.
Sau cùng, câu chuyện điều chỉnh giá đất nông nghiệp không nằm ở chỗ đúng hay sai, mà là ở khả năng thiết kế chính sách cân bằng lợi ích giữa các bên. Thành công của bất kỳ quyết sách nào cũng phụ thuộc vào vai trò dẫn dắt minh bạch và nhất quán của Nhà nước, sự thay đổi tư duy của doanh nghiệp từ ngắn hạn sang phát triển có trách nhiệm, và sự chủ động tiếp cận thông tin, hành động có hiểu biết từ phía người dân. Khi ba thành tố này phối hợp hài hòa, đồng thuận về mục tiêu và cùng chia sẻ trách nhiệm, thì việc nâng giá đất nông nghiệp mới có thể trở thành một cú hích tích cực – thay vì một rủi ro chính sách.
.
