Có nhiều người thoại nhìn mình bề ngoài sẽ nghĩ mình có vẻ khá giả như hôm nay là vì mình là một luật sư giỏi, có tiếng trong giới luật sư và cộng đồng nhân sự và là chủ sở hữu duy nhất của một trong những công ty luật hàng đầu của Việt Nam hiện nay là Phuoc & Partners nên có thu nhập cao và ổn định. Tuy nhiên, thực tế thì không hoàn toàn đúng như vậy dù rằng thu nhập nhận được từ Công ty luật Phuoc & Partners cũng không phải là ít nếu so với những luật sư làm công ăn lương bình thường. Bạn biết không, mình từng được đào tạo gần 05 năm để trở thành giáo viên dạy tiếng Anh cấp phổ thông trung học nhưng rốt cuộc lại thành danh với nghề luật sư với chuyên môn sâu về thuế và lao động nhưng lại làm giàu bằng nghề kinh doanh bất động sản. Trong suốt thời gian mình ra trường đi làm đến nay gần 30 năm, mình đã 15 lần mua nhà và đất và cũng có đến 6 lần bán nhà, đất đi. Từ mua và bán nhà, đất có diện tích nhỏ ở xa trung tâm lúc đầu vì không đủ tiền cho đến khi mua và bán nhà, đất với diện tích lớn ở gần trung tâm thành phố hơn như hiện nay.
Có thể bạn sẽ ngạc nhiên về điều đó vì cho rằng những kiến thức chuyên môn pháp luật và công việc hành nghề luật sư trong gần 30 năm qua của mình không dính dáng gì nhiều đến những kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm trong kinh doanh bất động sản. Như vậy thì bằng cách nào mình có thể tích lũy để làm giàu bằng việc kinh doanh bất động sản? Câu trả lời chính là thông qua việc tích lũy những kiến thức kinh doanh bất động sản (ví dụ như việc nắm bắt một cách tương đối chính xác thông tin thị trường, khả năng phân tích thông tin qua những kiến thức mình thu thập được và kinh nghiệm hoạt động thực tế hoặc những lần thất bại lẫn thành công trong đầu tư bất động sản) và vận dụng một cách có hiệu quả đòn bẩy tài chính thông qua việc vay vốn ngân hàng cùng với một vấn đề vô cùng quan trọng là mình có được một nguồn thu nhập cao và ổn định hàng tháng từ việc hành nghề luật sư giúp mình thuận lợi trong việc đi vay mua bất động sản và trả nợ ngân hàng hàng tháng.
Qua bài viết này, mình xin được chia sẻ một cách tóm tắt một số yếu tố đã tạo nên sự thành công của mình trong việc kinh doanh bất động sản. Dĩ nhiên, đây chỉ qua là kinh nghiệm thực tế mà mình đã trải nghiệm dựa trên hoàn cảnh riêng của mình nên chúng có thể đúng nếu nhìn ở góc độ này nhưng cũng có thể sai nếu nhìn ở góc độ khác. Do đó, bạn có thể tiếp nhận chúng để giúp bạn có thêm những lời khuyên thực tiễn trong việc kinh doanh bất động sản hay không là tùy ở bạn nhé 😊. Chúc bạn gắt hái được nhiều thành công.
- Hiểu biết về tầm nhìn quy hoạch chung của địa phương
Có thể nói, tầm nhìn phát triển dân cư và đô thị của chính quyền địa phương nơi tọa lạc những bất động sản mà bạn định mua luôn giữ một vị trí quan trọng hàng đầu trong những tiêu chí cần thiết khi bạn tìm mua bất động sản cho mục đích kinh doanh. Ví dụ, theo Đồ án Quy hoạch chung Xây dựng Thành Phố Hồ Chí Minh đến năm 2025 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2010 và vẫn đang được áp dụng thì sự phát triển đô thị chính của Thành Phố Hồ Chí Minh đã được xác định theo hai hướng là hướng Đông (Thành phố Thủ Đức) kết nối với hai tỉnh liền kề là Bình Dương và Đồng Nai và hướng Bắc- Tây Bắc (Quận 12, Hóc Môn, Củ Chi) kết nối với Tỉnh Tây Ninh trong khi trước đây hướng Nam (Quận 7 và Quận nhà Bè) dù cũng được chọn là hướng phát triển đô thị chính nhưng hiện không còn được xem là hướng phát triển chính nữa do tình hình biến đổi khí hậu làm nước biển dâng cao ngày càng nghiêm trọng trong thời gian vừa qua.
Do đó, bạn nên tìm mua bất động sản ở những hướng Đông và hướng Bắc- Tây Bắc vì đây là khu vực chưa thật sự phát triển cho nên bất động sản ở những nơi đó vẫn còn khá rẻ so với mặt bằng giá bất động sản chung ở Thành phố Hồ Chí Minh nhưng chúng chắc chắn sẽ được Nhà nước tập trung đầu tư lớn về cơ sở hạ tầng trong tương lai gần và việc đó sẽ giúp giá trị của những bất động sản mà bạn đầu tư gia tăng nhiều lần chỉ trong một khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên, bạn cần kiểm tra một cách cẩn thận Đồ án Quy hoạch chung Xây dựng của Thành phố Hồ Chí Minh ở những vị trí đó tại thời điểm mua bất động sản để tránh trường hợp chúng (đặc biệt là đất nền hay đất nông nghiệp) bị vướng vào quy hoạch phát triển các dự án công ích, cơ sở hạ tầng hay giao thông đô thị và có khả năng cao là sẽ bị chính quyền địa phương thu hồi mà hệ quả của nó là làm cho những bất động sản mà bạn đã mua sẽ không thể bán được vì không ai muốn mua đất bị quy hoạch hay nếu có bán được thì cũng phải mất nhiều thời gian và công sức với giá bán rất thấp.
2. Tìm vị trí đẹp của bất động sản
Cũng tương tự như tầm nhìn phát triển chung được nêu ở trên, việc chọn vị trí tọa lạc của bất động sản cần mua cũng không kém phần quan trọng quyết định sự thành công của việc kinh doanh bất động sản của bạn.
Trước tiên, bạn nên tìm mua những bất động sản nào có người giàu thường lui tới để mua sắm, giải trí, ăn uống v.v… vì bạn sẽ có nhiều cơ hội hơn để bán lại những bất động sản đã mua cho những người giàu đó với giá cao vì họ là những người thành đạt, luôn muốn khẳng định đẳng cấp của mình với những người khác nên họ sẽ dễ dàng chấp nhận mua những bất động sản mà họ thích với giá cao. Thứ hai, bạn nên mua những bất động sản ở những vị trí mà đã có hay sẽ có đường giao thông kết nối thuận tiện, xe hơi có thể qua lại hai chiều để nếu như có nhu cầu cho thuê sau khi đã mua thì chắc chắn là những bất động sản đó sẽ có người thuê ngay với giá thuê cao và người nào mua lại những bất động sản đó của bạn cũng sẽ dễ dàng nhận thấy khả năng tạo ra thu nhập ngay cho họ khi mua chúng. Thứ ba, bạn nên mua những bất động sản tọa lạc ở gần những nơi đã hình thành những cụm cư dân với mật độ từ vừa phải đến đông đúc để vừa bảo đảm an ninh cho gia đình bạn khi sinh sống ở đó cũng như giảm bớt khả năng chúng bị chính quyền địa phương quy hoạch phải bị giải tỏa vì chi phí đền bù giải tỏa đối với đất nằm trong các khu dân cư hiện hữu thường rất cao. Thứ tư, bạn nên tìm mua những bất động sản ở gần những nơi đang có hay sẽ có cung cấp các dịch vụ thiết yếu hàng ngày cho những người cư trú ở đó trong tương lai gần ví dụ như bệnh viện, phòng khám, nhà thuốc tây, trường học, chợ, siêu thị, cửa hàng tiện ích, tiệm tạp hóa, trạm xăng dầu, ngân hàng vì người mua lại những bất động sản của bạn sau này sẽ cảm thấy thuận tiện cho họ khi ở trong những bất động sản đó. Thứ năm, bạn nên tìm mua những bất động sản tuy nằm ở xa trung tâm nhưng những nơi đó lại nằm trong quy hoạch phát triển xây dựng của chính quyền địa phương, có đường giao thông kết nối với các khu trung tâm và những vùng phụ cận cũng như nằm gần những khu vực được quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng và tiện ích công cộng.
3. Chọn hướng của bất động sản
Chọn vị trí của bất động sản vẫn được xem là chưa đủ nếu bạn không chú trọng đến hướng của bất động sản.
Thứ nhất, bạn nên tìm mua những bất động sản nào mà có hướng nhận được nhiều ánh sáng bình minh nhất vì nó tốt cho sức khỏe của con người ví dụ như hướng Đông, Đông Nam, Đông Bắc và tránh mua những bất động sản ở những hướng nhận nhiều nắng hoàng hôn ví dụ như hướng Tây, Tây Bắc, Tây Nam vì ánh nắng hoàng hôn thường không tốt cho sức khỏe con người. Thứ hai, bạn cũng nên tìm mua những bất động sản nằm ở những hướng có dương khí nhiều và âm khí ít với kỳ vọng là gia đình của bạn sẽ được thịnh vượng khi sinh sống trong những bất động sản đó. Thứ ba, bạn không nên mua những bất động sản có một phần mặt tiền lại nằm sau lưng của một bất động sản khác vì về mặt phong thủy mà nói thì vị trí đất như vậy sẽ làm bế tắc lối ra vào nhà của bạn và từ đó sẽ làm cho gia đình của bạn phải hứng chịu những vấn đề vệ sinh của bất động sản phía trước.
4. Kiểm tra thế đất của bất động sản
Những thế đất làm cho ngôi nhà đẹp nhất về mặt phong thủy là nằm ở những vị trí long mạch, nơi hội tụ, giao giữa thế đất thanh long hướng Đông với thế đất chu tước phía Nam, huyền vũ hướng Bắc và bạch hổ hướng Tây. Theo đó, những lô đất nằm gần suối, sông, hồ, kênh, rạch được đánh giá cao vì xung quanh những nơi đó các thực vật thường sinh trưởng tốt, mang lại môi trường trong lành, vượng khí. Đất ở những vị trí đó được xem như lòng chảo giúp tụ khí, hơi ẩm và cây cối vô cùng tươi tốt, khiến cho con người sinh sống ở đó luôn cảm thấy khỏe khoắn, minh mẫn. Nếu đất mà có núi bao xung quanh thì nước sẽ uốn lượn tụ khí rất tốt. Ngoài ra, đất nào mà có dòng nước chảy vào lớn mà khi chảy ra lại nhỏ thì cũng sẽ rất tốt và nếu xây cầu tại hạ lưu nữa thì sẽ có thể khóa tài khí lại, không cho ra khỏi nhà.
Bên cạnh đó, thế đất tốt sẽ là nơi tụ khí còn bao gồm những vị trí đất mà có phía trước thấp còn phía sau cao, phía trước rộng để hút khí, đất hai bên tạo thành hình vòng cung như hai cánh tay bao bọc lấy lô đất để dòng khí dễ tụ lại trong nhà và điều này sẽ làm cho con đường sự nghiệp của bạn phát triển cũng như thuận lợi trong công việc làm ăn. Cụ thể, thế đất này còn được gọi là có: (1) Thanh long ở bên trái tức là hướng từ trong nhìn ra ngoài (có nguồn nước, dòng chảy, v.v…); (2) Bạch hổ ở bên phải tức là hướng từ trong nhìn ra ngoài (có đất cao, cây to, đường cái, v.v…); (3) Huyền vũ ở phía sau tức là có núi cao, gò đất, nhà cao tầng, v.v…); và (4) Chu tước ở phía trước, tức là có khoảng trước tức minh đường rộng thoáng, thấp, tức là nếu như minh đường mà càng rộng thì sẽ càng dễ tụ khí. Bên cạnh đó, nếu phía trước mà có phong cảnh hữu tình, núi thấp phía trước cũng được xem là bảo địa.
Khi xem các thế đất tốt, bạn cũng cần tham khảo những hình dạng đất đẹp theo phong thủy sau đây: – Đất hình bình hành thì bạn nên xây nhà ở trung tâm lô đất hoặc ở phần phía trước sẽ giúp cho công việc và sự nghiệp phát triển nhanh; – Đất hình bán nguyệt thì cũng là thế đất đẹp hợp phong thủy nên bạn có thể xây nhà ở giữa đất để thành hình nửa đồng tiền cổ với ý nghĩa đem lại tài lộc sau này; Đất hình chữ nhật thì thế đất được xem là đại cát, có hiền tài trong gia đình, công danh rạng rỡ. Còn đất hình tròn thì đây là một trong các thế đất phong thủy đẹp, bốn phía hoàn chỉnh, hoàn hảo để xây dựng nhà ở, giúp bạn thu hút phú quý, thịnh vượng. Ngược lại, bạn nên tránh mua những bất động sản nào là đất có một bên thẳng một bên lệch, đất thóp hậu, đất nhỏ ở giữa to ở hai đầu, đất hình chữ L, đất hình tam giác, đất chữ T, lô đất hình zigzag, đất có hình dạng như lưng lạc đà.
5. Những tác nhân khác làm ảnh hưởng xấu đến thế đất
Bên cạnh yếu tố phong thủy đến từ chính thửa đất như trên, những tác nhân từ ngoại cảnh sau đây cũng làm ảnh hưởng xấu tới ngôi nhà của bạn bao gồm:
- Ảnh hưởng của đường lộ
Về mặt phong thủy, những đường phố chạy trong lòng thành phố mang ý nghĩa tượng trưng cho dòng chảy của nước và do đó nó mang giá trị như dòng sông, con suối, v.v… Chúng cũng là nơi được cho là tàng chứa các dòng chảy của nước theo hệ thống cấp thoát nước trong thành phố và sự vận chuyển của chúng sinh ra khí lực tác động vào môi trường và dĩ nhiên là con người cũng chịu ảnh hưởng từ những dòng khí lực vô hình đó. Theo đó:
- Đường lộ hung hãn nhất là đường lộ nhắm thẳng vào căn nhà của bạn. Nó mang hình dạng tương tụ như một mũi tên bắn thẳng vào những người trong gia đình bạn;
- Nếu căn nhà của bạn nằm ở gần hoặc đối diện với đường lộ (kể cả ngõ, ngách) bị cụt thì sẽ không tốt;
- Nếu cổng của căn nhà bạn có hướng nhìn thẳng ra ngã tư đường thì được cho là có điềm hung, xấu;
- Nếu phía sau căn nhà của bạn có ngõ, ngách chạy lung tung thì cũng được cho là điềm xấu;
- Nếu căn nhà của bạn nằm sát đường lớn thì được cho là hung trạch, gây cảm giác lo lắng thường trực cho bạn;
- Nếu trước căn nhà của bạn có các con đường bắt chéo nhau, đặc biệt là những ngã tư thì nhà bạn được cho là nằm ở thế hình lưỡi kéo cắt mà hậu quả của nó là các thành viên trong gia đình của bạn dễ bị thất thoát tiền bạc, tiến thoái lưỡng nan;
- Nếu xa xa phía sau căn nhà của bạn có con đường lớn hay phía trước nhà có gò đất thì cũng được cho là điềm xấu;
- Nếu bốn phía xung quanh căn nhà của bạn đều là giao lộ thì được cho là cực kỳ hung hại;
- Nếu phía trái căn nhà của bạn có con đường lớn hay phố rộng (tính theo hướng khí) thì được cho là bạn sẽ giàu trước nhưng bị nghèo sau.
- Ảnh hưởng của các nhà lân cận
Nếu phía trước cổng nhà bạn chỉ có một căn nhà đơn độc, trơ trọi thì đây được cho là điềm xấu;Nếu cổng nhà phía trước đối diện với cổng nhà của bạn thì được cho là bất ổn;Nếu góc tường nhà phía trước chĩa thẳng vào nhà của bạn thì cũng không tốt. Theo phong thủy, góc tường này được xem như là mũi tên mang hung khí nên mọi sinh hoạt trong gia đính bạn sẽ rối loạn, bất an, không yên ổn. Nếu căn nhà phía trước căn nhà bạn có tháp nhọn thì cũng mang ý nghĩa tương tự;Nếu nhà bên cạnh quá cao so với nhà bạn (từ gấp rưỡi trở lên) hay cả hai căn nhà hai bên căn nhà của bạn đều cao như vậy thì sẽ gây bức hại, mất an toàn cho gia đính của bạn;Nếu đối diện với căn nhà của bạn là nơi thờ cúng cộng đồng ví dụ như đền, chùa, miếu, v.v… thì sẽ mang âm khí không tốt;Nếu phía trước căn nhà của bạn có ngôi nhà bỏ hoang thì sẽ không hay, của cải trong gia đình bạn được cho là sẽ hao tán, dễ gặp tai họa;Nếu bên cạnh căn nhà của bạn là nhà xưởng hay nhà máy sản xuất hóa chất, sắt thép, xi măng thì được cho là không tốt vì những loại hình sản xuất này thường tiêu tán sinh khí trong các vùng lân cận, không khí ô nhiễm, ồn ào ảnh hưởng xấu;Nếu căn nhà của bạn và căn nhà bên cạnh có góc đối chọi nhau thì sẽ gây cãi cọ hay kiện cáo thường xuyên vì sự xung đối của hai góc nhọn là điềm hung hãn.
6. Nên kiểm tra hướng gió ra vào bất động sản
Nói chung, quá trình hô hấp và hít thở của con người được diễn ra liên tục nhằm duy trì sự sống cho nên nếu như bạn sinh sống trong một không gian kín, không có gió lưu thông thì sẽ làm cho lượng oxy giảm dần và lượng khí CO2 sẽ tăng lên dẫn đến tình trạng bạn bị mệt mỏi, thiếu sự tập trung, bị ngất, v.v… hay thậm chí là còn tệ hơn. Về điểm này, không ít người có quan niệm cho rằng việc thiết kế một căn nhà tiện nghi sẽ đồng nghĩa với việc đóng kín không gian và sử dụng máy điều hòa nhưng trong thực tế gió thiên nhiên vẫn luôn được xem là tốt hơn rất nhiều nếu so với không khí sinh ra từ máy điều hòa. Mặt khác, gió không phải chỉ mang đến những điều tốt lành cho không gian sống mà nó còn giúp giảm bớt những điều bất lợi khác ví dụ như: mùi khó chịu, bụi bẩn, công trùng, v.v… làm ảnh hưởng đến cuộc sống, gây bất tiện và khó chịu cho gia đình của bạn. Có thể nói rằng gió đóng một vai trò quan trọng không chỉ về mặt yếu tố khí hậu mà còn trong quan niệm xây dựng nhà cửa. Về mặt phong thủy, những yếu tố tự nhiên ví dụ như gió, ánh sáng, v.v… luôn giúp cho cuộc sống của các con người thêm hạnh phúc, đầy đủ tiện nghi và tránh xa những điều không may mắn.
Do đó, nếu bạn mua những bất động sản mà đã được chủ đầu tư xây sẳn ví dụ như căn hộ chung cư hay nhà phố trong các dự án bất động sản mà không thể thay đổi hướng của chúng hay thiết kế lại sao cho có thể hứng gió trời theo ý muốn của mình thì bạn nên xem kỹ là gió ở đó có những đặc điểm như thế nào về cường độ, tốc độ, thời gian, hướng gió, mùa hoạt động của gió để quyết định xem bất động sản mà bạn định mua có hứng đủ gió tốt hay không trước khi quyết định mua.
7. Tình trạng pháp lý khi mua bất động sản
Có nhiều người vì ham rẻ mà quyết định mua những bất động sản không có giấy tờ hợp pháp, bất động sản là đất trồng lúa, bất động sản mua bán bằng giấy tay theo hình thức lập vi bằng hay bất động sản hình thành từ việc lấn chiếm đất công của Nhà nước với niềm tin nội tâm rằng thông qua những mối quan hệ sẳn có của mình thì có thể xin hợp thức hóa nhà, đất đó để được Nhà nước công nhận và chính quyền địa phương sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho những bất động sản đó.
Nói chung, việc làm này được xem là chấp nhận được nếu: (1) số tiền mà bạn bỏ ra để mua những bất động sản loại đó chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ khoảng 5% – 10% so với khả năng tài chính của bạn vì nếu có chuyện gì xấu xảy ra thì cũng không ảnh hưởng tiêu cực quá lớn đến cuộc sống của bạn; (2) bạn có sẳn tiền mặt để chi trả toàn bộ khoản tiền mua những bất động sản loại đó thay vì phải đi vay ngân hàng hay có được tiền từ các nguồn khác; (3) bạn đã mua một bất động sản hợp pháp nào đó liền kề với bất động sản không hợp pháp đó nhưng hình dáng của chúng không được đẹp cho lắm và nếu như bạn mua được bất động sản không hợp pháp đó thì khi tự hợp thửa lại với nhau sẽ làm cho bất động sản hợp pháp của bạn sẽ có hình dáng đẹp hơn trước rất nhiều và gián tiếp làm gia tăng giá trị của bất động sản hợp pháp đó cũng như giúp bạn bán được chúng với giá cao trong tương lai. Nếu không, có nhiều khả năng là việc hợp thức hóa bất động sản không hợp pháp đó của bạn sẽ không thành công và chúng sẽ không thể bán được hay tệ hơn nữa là có thể vào bất kỳ lúc nào bị chính quyền địa phương thu hồi mà không đền bù hay nếu có đền bù đi chăng nữa thì đó cũng chỉ là một khoản tiền hỗ trợ di dời nào đó không đáng kể.
Một cách khác nữa để bạn có thể yên tâm về tính pháp lý của bất động sản mà bạn định mua đó là dò hỏi người bán xem những bất động sản đó đã từng hay đang được người bán thế chấp vay tiền ngân hàng hay không và nếu có thì số tiền vay ban đầu là bao nhiêu, vay khi nào và thời gian vay là bao lâu cũng như mục đích vay là gì. Điều này là quan trọng đối với bạn bởi vì những lý do sau đây – thứ nhất, bạn sẽ cảm thấy yên tâm hơn vì thực tế là không có ngân hàng nào lại đồng ý cho vay một bất động sản được thế chấp mà có vấn đề về pháp lý; -thứ hai, số tiền mà ngân hàng cho vay sẽ giúp bạn biết được số tiền vay mà bạn có thể vay lại ngân hàng tối đa để mua bất động sản đó là bao nhiêu hay bạn sẽ có thể vay trong tương lai cho những mục đích khác; – thứ ba là khoản vay khi nào và thời gian vay là bao lâu sẽ giúp bạn biết được là số tiền vay đó có còn hợp lý vào thời điểm hiện tại hay không.
Thiết lập mối quan hệ xã giao tốt với các chuyên viên phụ trách của bộ phận Tài Nguyên và Môi Trường ở cấp phường, xã và phòng Tài Nguyên và Môi Trường ở cấp quận, huyện cũng sẽ giúp bạn biết được những thông tin có liên quan đến quy hoạch của địa phương. Bên cạnh đó, nếu bạn có ý định chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ các loại đất nông nghiệp sang đất ở để tăng giá trị đất thì mối quan hệ xã giao tốt như trên cũng ít nhiều giúp bạn biết được là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất như vậy có được hay không, có những khó khăn gì, và nếu được thì bạn cần thực hiện những thủ tục gì và thời gian chờ đợi là bao lâu để bạn có thể chủ động trong việc hoạch định kế hoạch bán lại bất động sản của mình trong tương lai.
8. Cách định giá bất động sản để mua
Để xác định giá thị trường của bất động sản mà bạn muốn mua, bạn không chỉ dựa vào sự định giá theo cảm tính và kinh nghiệm riêng của bạn (ví dụ như về vị trí, kinh tế, thị trường, pháp lý, uy tín của người bán cũng như các yếu tố khách quan khác) và giá do những người môi giới chính bất động sản cho bạn biết vì giá đó có thể được những người môi giới thổi phồng để dù bạn có trả giá thế nào thì cũng dính mà còn phải dò giá mua bán thực tế của các bất động sản tương tự ở lân cận tại thời điểm gần trước đó thông qua những người môi giới bất động sản khác. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể tìm kiếm trên mạng các trang mua bán nhà đất ví dụ như: https://batdongsan.com.vn/, https://nha.chotot.com/, https://alonhadat.com.vn/ để tìm hiểu về giá bán của các loại bất động sản tương tự của những người bán ở khu vực gần đó. Không dừng lại ở đó, bạn có thể kiểm tra bảng giá nhà đất của mỗi Tỉnh, Thành phố được UBND Tỉnh, Thành phố đó ban hành 05 năm một lần. Chỉ cần bạn xác định được vị trí và bảng giá đất là bạn đã có thể tự mình định giá bất động sản của bạn một cách tương đối chính xác. Thông thường, giá bất động sản mua bán thực tế sẽ bằng với giá trên bảng giá đất của khu vực mà Nhà nước quy định nhân thêm trong khoảng từ 3,8 đến 4,5 lần. Tỉ lệ này đã được các chuyên gia bất động sản tính toán dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường. Ngoài ra, bạn cũng có thể nhờ bộ phận định giá của ngân hàng mà bạn định vay thẩm định giúp giá bất động sản mà bạn dự định mua để cho vay. Nói chung, giá thẩm định của ngân hàng thường thấp hơn giá của thị trường khoảng từ 20 % đến 40% vì các ngân hàng luôn muốn giảm bớt rủi ro cho mình, đặc biệt là các loại đất không phải là đất thổ cư hay nhà chưa làm thủ tục hoàn công. Sau cùng, một cách khác nữa mà bạn cũng có thể sử dụng là dựa vào kết quả thẩm định giá của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp miễn phí hoặc có trả phí trên cộng đồng mạng.
9. Cách định giá bất động sản để bán
Bạn muốn bán bất động sản của mình với giá cao phải không? Tất nhiên, người mua bất động sản của bạn cũng muốn mua bất động sản của bạn với giá thấp nhất trên thị trường tại thời điểm đó. Điều đó đương nhiên tạo ra sự mâu thuẫn muôn thuở giữa người bán và người mua bất động sản. Nếu bạn đưa ra một mức giá bán bất động sản không hợp lý thì một là bạn sẽ chịu thiệt thòi vì giá bán thấp, còn nếu không thì bạn sẽ không thể bán được bất động sản của mình. Dù ở khía cạnh nào thì những người bán như bạn cũng đều là bên phải gánh chịu thua thiệt trong một giao dịch bất động sản.
Như vậy, mối quan tâm lớn nhất của bạn như là người bán chính là việc định giá bất động sản của mình sao cho hợp lý nhất vì giá trị của bất động sản sẽ luôn thay đổi và phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan lẫn khách quan khác nhau. Như vậy, làm thế nào để bạn có thể đưa ra được một mức giá bán bất động sản của bạn hợp lý nhất, vừa xứng đáng với giá trị của bất động sản của mình lại vừa đủ hấp dẫn để có thể thu hút nhiều người mua bất động sản? Bạn sẽ có thể tìm thấy câu trả lời cho câu hỏi này trong 4 bước sau đây:
- Bước 1: Xem xét một cách toàn diện bất động sản
Bạn đừng vội vàng định giá bất động sản của mình khi chưa nắm được trong tay một cách đầy đủ những thông tin có liên quan. Do đó, bạn cần khảo sát xu hướng của thị trường bất động sản tại thời điểm bạn chuẩn bị rao bán bất động sản của mình. Về quá trình khảo sát, bạn cần chú ý đến cả hai mặt đó là chủ quan và khách quan của bất động sản. Mặt chủ quan ở đây chính là những yếu tố nội tại nằm xung quanh bất động sản của bạn, còn mặt khách quan chính là những vấn đề về môi trường chẳng hạn như đời sống kinh tế, xã hội, thiên nhiên mà có tác động không nhỏ đến giá trị của bất động sản nói chung cũng như xu thế mua bán bất động sản tại thời điểm đó.
- Yếu tố chủ quan
Phân loại bất động sản: Bạn cần phân loại bất động sản của mình (nếu là đó là nhà) là loại nhà cấp 4, 3, 2, 1, biệt thự, biệt thự cao cấp, v.v… để từ đó định giá chúng một cách chính xác. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý là phải tính từ thời điểm xây dựng, sửa chữa bất động sản để trừ bớt đi khấu hao do hao mòn tự nhiên.
Vị trí của bất động sản: Bất động sản của bạn nằm ở mặt tiền đường, trong đường nội bộ, hẻm chính hay hẻm phụ. Nếu nó nằm ngay mặt tiền đường thì sẽ có giá trị kinh doanh cao hơn các vị trí khác cho nên giá bán cũng sẽ cao hơn các loại bất động sản nằm trong đường nội bộ hay trong hẻm.
Quy mô của bất động sản: Bất động sản của bạn càng chi tiết bao nhiêu thì càng tốt bấy nhiêu, từ chiều rộng và chiều dài, kích thước từng phòng, ban công cho đến tổng diện tích, v.v… Điểm đặc biệt nào đó của bất động sản của bạn so với các bất động sản khác ví dụ như có sân thượng, gác lửng, v.v… Tất cả những ưu điểm đó cần được bạn ghi chú thật rõ ràng và cụ thể.
Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và giấy phép xây dựng hiện có của bất động sản cũng cần phải có.
Hình thức kiến trúc bên ngoài của bất động sản: Bạn hãy mô tả diện mạo bất động sản của mình bằng ít nhất 4-5 tính từ nói về vẻ đẹp vì bạn biết đấy tính thẩm mỹ cũng phần nào tạo nên giá trị của bất động sản.
Nội thất của bất động sản: Đây không phải là ưu tiên hàng đầu cho những nhà đầu tư bất động sản nhưng sự tiện nghi của nội thất lại là thông tin vô cùng hấp dẫn dành cho những người có nhu cầu muốn mua nhà để ở. Do đó, đây thật sự là một điểm đáng lưu ý để tăng giá bán cho bất động sản của bạn.
- Yếu tố khách quan
Nhu cầu về bất động sản: Bạn hãy theo dõi thông tin trên báo đài tại thời điểm bạn muốn rao bán những bất động sản của mình để cập nhật độ nóng của thị trường bất động sản tại thời điểm đó. Bạn cũng có thể tham khảo những thông tin có liên quan ở các diễn đàn hoặc thông qua bạn bè nhưng đừng vội vàng tin hoàn toàn vào những thông tin đó mà hãy kiểm tra lại qua những kênh chính thống khác.
Một lưu ý nhỏ đối với bạn đó là Việt Nam là một nước Á đông nên bất động sản thường sẽ bị ế ẩm vào một số thời điểm nào đó trong năm mà được cho là không may mắn ví dụ như tháng 7 Âm lịch (thường gọi là “tháng cô hồn”) cho nên sẽ không thuận lợi cho việc mua bán, cất nhà, an cư lập nghiệp. Bên cạnh đó, thời điểm Tết và ngay sau Tết cũng được cho là không phải thời điểm thích hợp để rao bán bất động sản.
Các chính sách của chính quyền địa phương: Sự thay đổi đường lối chính sách và chính quyền địa phương cũng có thể có những tác động đáng kể đến thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào bất động sản nói riêng. Ví dụ, các chính sách tác động gián tiếp như sự khuyến khích đầu tư nước ngoài vào địa phương có thể kích cầu bất động sản hay các chính sách tác động trực tiếp ví dụ như chính sách thuế từ thu nhập bất động sản, chính sách đối với những người được cấp đất, chính sách đối với hoạt động đầu tư bất động sản.
Thiên nhiên và môi trường: Tình hình thiên nhiên và môi trường bất ổn định ví dụ như thiên tai, lũ lụt, ô nhiễm, v.v… thì giá bán của bất động sản của bạn cũng sẽ bị ảnh hưởng.
- Bước 2: Tham khảo
Sau khi đã hoàn toàn thấu hiểu về bất động sản của mình thì đây cũng chính là lúc bạn nên tham khảo giá bán bất động sản của thị trường dựa trên những thông tin về bất động sản mà bạn đã thu thập được ở Bước 1.
- Tìm hiểu thông tin giá bán bất động sản thông qua internet và báo chí
Truy cập internet, bạn hãy tìm đến khu vực mà bất động sản của bạn tọa lạc và xem những tin đang chào bán bất động sản nào đó gần giống với bất động sản của bạn. Khối lượng tin tức chào bán bất động sản trên internet và báo chí mỗi ngày là rất lớn cho nên bạn chỉ cần bỏ ra tối đa 30 phút là có thể có được một cách tương đối đầy đủ các thông tin có liên quan mà bạn cần. Xin lưu ý, bạn nên sắp xếp lại những thông tin mà mình thu thập được theo thứ tự giảm dần sự tương đồng so với bất động sản của bạn và ghi chú lại những đặc điểm nào đó mà bạn cho là điểm nhấn ăn tiền của những bất động sản đó.
- Tìm hiểu thông qua các bất động sản đang rao bán tại khu vực của bạn
Bạn hãy cố gắng đóng vai là người đi mua bất động sản, đi khảo sát các bất động sản đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với bất động sản của bạn, nếu có thể được thì bạn nên xem và hỏi giá bán cho được trên 03 bất động sản như vậy.
- Tìm hiểu thông qua những bất động sản đã bán tại khu vực của bạn
Nếu bạn không biết những thông tin như vậy thì hãy hỏi hàng xóm kế bên bất động sản của bạn để xem những bất động sản nào mới chuyển về khu vực của bạn. Nếu được, bạn nên ghé thăm từ 03 bất động sản trở lên để từ đó bạn sẽ có được khái niệm về giá bán của những bất động sản đó.
- Bước 3: So sánh
Giờ đây, chính là lúc bạn cần xem xét và so sánh lại toàn bộ những thông tin của những bất động sản đã bán và đang rao bán, bỏ qua một số bất động sản có đặc tính quá khác so với bất động sản của bạn (ví dụ như khoảng cách quá xa hay quá khác về thời điểm rao bán, trong một thị trường phát triển bình thường thì thông tin chào bán bất động sản trong vòng 60 ngày vẫn được xem là có giá trị để so sánh). Sau đó, bạn hãy tìm ra những ưu thế của bất động sản của bạn so với những bất động sản khác trong danh sách ở Bước 2. Những ưu thế đó chắc chắn sẽ là điểm cộng mà bạn có thể tự tin đưa ra để đem lại mức giá tốt nhất cho mình mà vẫn thuyết phục được người mua đồng ý mua bất động sản của bạn.
- Bước 4: Định giá
Đây có thể được xem là bước cơ bản cuối cùng để bạn có thể đưa ra một mức giá bán phù hợp nhất đối với bất động sản của mình.
Ví dụ, bạn tìm được giá bán bất động sản qua khảo sát là 10 tỷ đồng, bạn cần căn cứ vào thị trường bất động sản tại khu vực có bất động sản của bạn đang phát triển ra sao để đưa ra một mức giá bán hợp lý nhất. Về điểm này, nếu bạn đang ở trong một thị trường mà giá bất động sản đang nóng thì bạn có thể tăng giá bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn đã có được khoảng 10%. Còn nếu như thị trường bất động sản đang có nguy cơ bị đóng băng thì bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá ban đầu như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá mà bạn đã khảo sát (10 tỷ) cộng thêm khoảng 5%. Bạn sẽ được xem là thông minh nếu bạn có thể tìm ra được những ưu điểm về bất động sản của bạn so với những bất động sản đã giao dịch và hãy dùng những ưu điểm đó để thương lượng với những người mua tiềm năng để có được mức giá tốt nhất cho mình.
Để có được một quyết định khách quan về giá chào bán nếu bạn không có sự giúp đỡ của chuyên gia thì hãy dò hỏi bạn bè và người thân của bạn về tính hợp lý và thực tiễn mức giá bất động sản mà bạn đưa ra. Bạn đừng quên giải thích rõ cho họ biết về tình hình thị trường, thuận lợi, ưu điểm của bất động sản của bạn (những điều mà bạn đã tìm hiểu rất kỹ ở Bước 1 ở trên) trước khi đề nghị họ cho bạn biết về một mức giá bán bất động sản của bạn mà theo họ là hợp lý. Tuy nhiên, những ý kiến như trên cũng chỉ mang tính chất tham khảo khi bạn nhận được quá nhiều ý kiến trái chiều làm cho bạn bị hoang mang. Với 4 Bước được nêu ở trên, bạn thực sự đã sẵn sàng để định giá cho bất động sản của mình rồi đó.
10. Trung thành với chỉ một hay hai ngân hàng khi vay mua bất động sản
Có nhiều người cũng giốngnhư bạnthường sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các khoản vay từ nhiều ngân hàng khác nhau chứ không sử dụng một hai hay ngân hàng ruột của mình vì nhiều lý do khác nhau ví dụ như: (1) khi bạn mua những bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai trong các dự án bất động sản mà chủ đầu tư có liên kết với một hay vài ngân hàng thân quen nào đó của họ và chỉ những ngân hàng đó mới chấp nhận cho vay đối với những bất động sản hình thành trong tương lai trong các dự án bất động sản đó; (2) lãi suất cho vay của một ngân hàng nào đó lại thấp hơn lãi suất vay của các ngân hàng khác tại cùng một thời điểm; (3) giá thẩm định bất động sản của một ngân hàng nào đó được cho là cao nhất so với giá thẩm định của các ngân hàng khác mà điều này giúp gia tăng mức tiền mà bạn được vay; (4) thẩm định khả năng trả nợ vay của một ngân hàng nào đó được cho là tương đối dễ chịu hơn so với việc thẩm định của các ngân hàng khác; (5) chỉ có một ngân hàng đồng ý cho bạn vay đối với một loại bất động sản nào đó của bạn còn các ngân hàng khác thì không vì nhiều lý do khác nhau; và (6) địa điểm giao dịch và dịch vụ của một ngân hàng nào đó được cho là thuận tiện cho bạn hơn nếu so với các ngân hàng khác.
Việc sử dụng nhiều ngân hàng khác nhau cho các mục đích khác nhau như trên không có gì là sai hay có thể nói là tốt đằng khác vì chúng tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay mượn của bạn cũng như giảm bớt lãi tiền vay phải trả cho ngân hàng. Tuy nhiên, nếu tinh ý một tý thì bạn sẽ thấy rằng việc chỉ sử dụng một hay hai ngân hàng nào đó cho việc vay vốn mua bất động sản của bạn trong dài hạn sẽ tốt hơn nhiều so với việc sử dụng nhiều ngân hàng khác nhau tùy vào từng mục đích cụ thể của bạn vì khi bạn giao dịch lâu dài với một hay hai ngân hàng thì dựa vào đánh giá riêng của những ngân hàng đó về mức độ trung thành và khối lượng giao dịch của bạn tạo ra doanh thu cho họ để họ xét nâng cấp bạn lên thành khách hàng VIP hay siêu VIP của họ. Khi đã trở thành khách hàng VIP hay siêu VIP của họ thì những thủ tục xét duyệt vay và giải ngân các khoản vay của bạn sẽ được đơn giản hóa và rút ngắn thời gian xét duyệt rất nhiều vì những ngân hàng đó đã có thời gian đủ lâu để nắm rất rõ lý lịch cá nhân của bạn cũng như lịch sử tín dụng, thu nhập thường xuyên và khả năng trả nợ của bạn. Ngoài ra, bạn còn được những ngân hàng đó cho hưởng mức lãi suất vay ưu đãi nhất chỉ dành cho các khách hàng VIP hay siêu VIP của họ, được miễn hay giảm phí chuyển tiền trực tuyến, được cấp hạn mức thẻ tín dụng rất cao, được miễn phí thẩm định bất động sản thế chấp, cũng như được cung cấp những dịch vụ tốt nhất dành cho các khách hàng VIP hay siêu VIP của họ.
Vì thế, bạn nên tìm kiếm cho mình những loại bất động sản nào đó mà một hay hai ngân hàng ruột của bạn đồng ý cho vay để mua thay vì sử dụng nhiều ngân hàng khác nhau. Nói chung, bạn nên chọn cho mình một ngân hàng thương mại trong nước (thường họ sẽ dễ dàng cho vay các bất động sản dưới dạng đất thổ cư hay đất nông nghiệp) và một ngân hàng có vốn đầu tư nước ngoài (thường có mức lãi suất vay thấp vì họ thường có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm thấp cũng như họ có thể hỗ trợ tài chính cho bạn nếu bạn muốn mua bán bất động sản ở nước ngoài).
11. Tìm cách chứng minh thu nhập để vay ngân hàng mua bất động sản
Trong thực tế, có những người có rất nhiều tài sản có giá trị chẳng hạn như bất động sản, phần vốn góp, cổ phần hay cổ phiếu trong doanh nghiệp hay thậm chí là tiền mặt hay sổ tiết kiệm trong và ngoài nước nhưng họ lại không thể vay được tiền từ ngân hàng dù số tiền vay mà họ cần chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng số tài sản hiện có của họ và nếu họ không thể trả được nợ vay vì bất kỳ lý do gì thì ngân hàng chỉ cần phát mãi các tài sản thế chấp của họ là có thể thu về dư nợ tín dụng và tiền lãi.
Lý do chính của việc đó là vì theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thì ngoài những yêu cầu khác, người vay phải chứng minh là mình có đủ thu nhập hàng tháng cho cả hai mục đích đó là chi tiêu cá nhân và trả tiền gốc và lãi cho ngân hàng và nếu bạn không thể chứng minh được như vậy thì ngân hàng sẽ không thể nào cho bạn vay được. Trong thực tế, có nhiều người có thu nhập hàng tháng rất cao nhưng những khoản thu nhập của họ lại không thể chứng minh thuyết phục được vì có thể các giao dịch của họ là bằng tiền mặt hay họ kê khai không có lãi hay có lãi thấp để né thuế thu nhập cá nhân. Tiền mặt trong các tài khoản vãng lai ở ngân hàng hay tiền lãi gửi tiết kiệm của họ cũng không thể dùng để chứng minh thu nhập thường xuyên hàng tháng được trừ khi chúng bị phong tỏa trong ngân hàng trong suốt thời gian vay vì tiền mặt trong tài khoản vãng lai có thể được bạn rút ra và sổ tiết kiệm cũng có thể được tất toán sớm vào bất kỳ lúc nào vì bất kỳ lý do gì của bạn. Dĩ nhiên, bạn cũng sẽ có nhiều cách thực tế khác để chứng minh thu nhập của mình ví dụ như nhờ người thân hay bạn bè là chủ doanh nghiệp ký hợp đồng lao động với bạn hay bạn sẽ ký hợp đồng cho thuê bất động sản với người thân của bạn với giá thuê cao để chứng minh thu nhập hàng tháng của mình. Tuy nhiên, những cách này sẽ gây tốn kém cho bạn vì bạn phải trả thuế thu nhập cá nhân và các loại bảo hiểm bắt buộc tối thiểu như người lao động trong doanh nghiệp trong vòng 02-03 tháng gần nhất trước thời điểm vay. Bên cạnh đó, thực tế là bạn không có nguồn thu nhập ổn định hàng tháng để trả tiền gốc và lãi vay thì nếu bạn không cẩn thận trong việc dùng đòn bẩy tài chính của ngân hàng và trong trường hợp thị trường bất động sản bị đóng băng trong một thời gian dài mà số tiền mà bạn kinh doanh bất động sản không thể thu về kịp vì bất kỳ lý do gì thì bạn sẽ không thể trả được tiền vay hàng tháng và hệ quả đó là bạn sẽ bị ngân hàng đánh giá điểm tín dụng CIC thấp (CIC là điểm số thể hiện uy tín tín dụng của từng cá nhân do Trung tâm thông tin Tín dụng Quốc gia Việt Nam đánh giá và xếp hạng nhằm đánh giá mức độ rủi ro. Điểm tín dụng được đánh giá dựa trên lịch sử tín dụng của khách hàng thông qua số chứng minh thư hoặc số căn cước công dân) hay bạn thậm chí phải bán tống bán tháo tài sản của mình để có tiền trả lãi tiền vay hay nếu không thể bán được tài sản thì những bất động sản được thế chấp của bạn sẽ có thể bị ngân hàng phát mãi để thu lại tiền vay mà không cần sự đồng ý của bạn.
12. Nên mua bất động sản có thể vay được
Bạn nên mua những bất động sản nào mà các ngân hàng có thể định giá được và với giá thẩm định tương đối cao cũng như đồng ý cho vay vì nếu làm được như vậy thì bạn sẽ không phải bỏ ra một số tiền rất lớn từ đầu để mua những bất động sản đó và sẽ dùng số tiền vay được từ ngân hàng như là một loại đòn bẩy tài chính hữu hiệu để vừa giảm được gần một phân nửa số tiền mà bạn cần bỏ ra để mua bất động sản cũng như có thể phân tán rủi ro sang ngân hàng khi mua đầu tư bất động sản. Nếu lãi suất cho vay của ngân hàng ở vào thời điểm vay tương đối cao thì bạn nên trả tiền mua bất động sản đó bằng tiền mặt rồi khi lãi suất vay giảm sau thì bạn sẽ thế chấp bất động sản đó để vay tiền ngân hàng (với mục đích sửa chữa, xây dựng nhà ở trên đó chẳng hạn) rồi dùng tiền vay đó tiếp tục đầu tư vào các loại bất động sản tiềm năng khác.
Hiện nay, các ngân hàng thường cho vay tối đa vào khoảng 70% giá trị của bất động sản theo mức được họ tự định giá riêng đối với bất động sản thế chấp, mà đâu đó rơi vào khoảng 45%-50% của giá trị giao dịch thực tế giữa bên bán và bên mua theo giá thị trường đối với đất nền và từ 70%-80% giá của bất động sản thực tế giữa chủ đầu tư dự án và người mua nếu các bất động sản đó là biệt thự, nhà phố hay căn hộ chung cư nằm trong các dự án bất động sản được chính quyền địa phương cấp phép. Những loại bất động sản mà ngân hàng thường không cho vay là những loại đất hay nhà ở bị vướng quy hoạch, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, chưa đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước, thời hạn sử dụng đất đã hết hay thời gian sử dụng còn lại trên sổ đỏ rất ít hay những bất động sản đó tọa lạc ở những nơi mà ngân hàng chưa có chi nhánh hoạt động tại đó. Ngân hàng cũng chỉ cho vay với tỷ lệ vay thấp nhằm hạn chế rủi ro và đảm bảo khả năng thanh toán của người vay đối với những loại đất nông nghiệp (trồng lúa) hay đất trồng cây lâu năm vì vị trí địa lý của những loại bất động sản đó thường nằm ở những nơi xa xôi mà giá trị sử dụng thấp hơn giá trị của đất thổ cư làm cho bộ phận thẩm định giá trị tài sản thế chấp của ngân hàng gặp khó khăn trong việc định giá chúng một cách chính xác.
13. Nên mua bất động sản bị bán tháo
Có khánhiều lý do cho việc một bất động sản nào đó được chào bán và sau đây là một số lý do tiêu biểu: (1) vợ chồng ly hôn phải bán các bất động sản là tài sản chung của vợ chồng để chia cho nhau theo quyết định ly hôn của tòa án có thẩm quyền; (2) cha mẹ, ông bà mất và những người thừa kế phải bán những bất động sản để lại của cha mẹ, ông bà để phân chia cho nhau theo di chúc của ông bà, cha mẹ hay theo quy định của pháp luật về thừa kế; (3) bán bất động sản của cá nhân để trang trải nợ nần ví dụ như lãi vay ngân hàng, chi trả viện phí do bệnh tật hay có tiền lo cho con cái ăn học; (4) bán bất động sản này để mua bất động sản khác; (5) bán bất động sản để chốt lời đầu tư và sử dụng tiền bán đó cho những mục đích khác; (6) bán bất động sản vì không có thời gian duy tu bảo dưỡng. Nếu bạn mua những bất động sản theo các loại (1), (2) và (3) ở trên thì giá của chúng thường sẽ rẻ hơn giá bán của những bất động sản theo các loại (4), (5) và (6) ở trên vì những bất động sản loại (1) và (2) thường sẽ không do người bán trực tiếp làm ra hay gầy dựng nên nên họ sẽ không cảm thấy xót của khi bán những bất động sản đó và luôn muốn bán nhanh để có thể sử dụng tiền bán cho những mục đích riêng của họ. Còn đối với những bất động sản loại (3) thì người bán thường muốn bán chúng càng nhanh càng tốt để dùng tiền bán giải quyết những vấn đề cấp thiết của họ.
14. Nên mua bất động sản vừa đủ diện tích và công năng
Có nhiều người cố tìm mua những bất động sản có diện tích lớn hay giá bán rất cao có thể là vì những bất động sản đó có diện tích đẹp, đủ để thực hiện nhiều công năng khác nhau, phù hợp phong thủy. Tuy nhiên, nếu bạn mới bắt đầu đầu tư bất động sản và chưa có nhiều vốn thì không nên làm như thế vì bạn sẽ không những phải bỏ ra một số tiền rất lớn từ ban đầu để mua cho bằng được những bất động sản đó và vì thế sẽ không còn đủ tiền để đầu tư vào những loại bất động sản tiềm năng khác và như thế thì bạn tập trung mọi rủi ro vào một chỗ. Bên cạnh đó, tìm đầu ra cho những loại bất động sản loại đó cũng khó khăn vì chúng thường kén người mua trong tương lai vì giá bán của chúng quá cao vượt khả năng của những người bình thường hay chúng có quá nhiều công năng sử dụng dư thừa không thật sự cần thiết. Nếu muốn tách thửa những bất động sản đó cho dễ bán sau này thì ngay từ đầu khi chuẩn bị mua, bạn cần kiểm tra trước với phòng Tài nguyên môi trường địa phương xem chính quyền địa phương có cho tách thửa ở lô đất đó hay không, nếu cho thì yêu cầu cụ thể như thế nào.
15. Nên mua bất động sản có thể tạo ra thu nhập ngay
Tương tự như trên, bạn nên tìm mua những bất động sản nào mà thuận tiện cho việc giao thông ở mặt phía trước và phía sau, nằm ở mặt tiền đường hoặc ở trong các khu dân cư hiện hữu để khi mua xong những bất động sản đó, bạn và gia đình có thể ở đó luôn nếu muốn, tự kinh doanh hay cho người khác thuê để ở hay kinh doanh trong thời gian bạn chờ đợi trong 5-10 năm gì đó khi thị trường bất động sản khởi sắc để bán. Khi xét cho bạn vay tiền để mua bất động sản thì ngân hàng cũng sẽ xét đến yếu tố sinh lợi ngay của bất động sản mà bạn định mua và thế chấp để vay. Nếu mua bất động sản ở những nơi hoang vắng ít người qua lại hay nằm trong những con hẻm quá nhỏ hay hẻm cụt ở các khu dân cư hiện hữu thì bạn sẽ không những không có thu nhập gì từ đó vì chúng không thể được sử dụng cho mục đích kinh doanh mà bạn còn phải chi thêm tiền để bảo đảm an ninh, giữ gìn tài sản và làm hàng rào để không bị láng giềng lấn chiếm hay sử dụng chui cũng như phải luôn bận tâm về chúng từ khi mua cho đến khi bán được chúng. Bên cạnh đó, về mặt phong thủy, những căn nhà cuối hẻm mà lại còn trong hẻm nhỏ (có lộ giới 3,5 m trở xuống) thường mang lại vận khí xấu do sinh khí trong mảnh đất không được lưu thông tuần hoàn nên dễ xảy ra tình trạng ùn tắc và cũng vì những luồng khí tốt lùa vào thường sẽ mạnh ở đầu hẻm và yếu dần khi đến cuối hẻm dẫn đến vận xui và khó bán lại trong tương lai.
16. Cần tìm hiểu môi trường dân cư xung quanh khi mua bất động sản
Người Việt Nam thường có quan niệm rằng bà con xa không bằng láng giềng gần hay tối lữa tắt đèn có nhau. Do đó, việc tìm hiểu cộng đồng dân cư xung quanh nơi bạn sẽ mua bất động sản là một việc làm quan trọng. Dù bạn ở đó chỉ là tạm cư hay định cư lâu dài, hay bạn chỉ mua lại bất động sản để kinh doanh thì cộng đồng dân cư nơi đó cũng là một điểm sáng để bạn có thể giới thiệu với những người khác, bao gồm những người mua bất động sản tiềm năng trong tương lai. Một nơi ở có dân cư hiền hòa, dân trí cao, đoàn kết, không tệ nạn xã hội sẽ mang lại sự an tâm nhất định trong cuộc sống của những người sống trong bất động sản đó.
17. Nên làm đẹp bất động sản trước khi bán
Hiện nay, có không ít người muốn rao bán bất động sản của mình là đất nhưng trước đó lại không quan tâm làm đẹp cho chúng giống như một món hàng được bày bán trong siêu thị hay ngoài chợ truyền thống. Đối với đất, họ cứ để cho cỏ dại, lao sậy mọc cao hơn đầu, bít cả lối ra vào lô đất của họ, hay khó tìm được chính xác ranh đất, đất bị thấp nên luôn bị ngập khi có mưa lớn hay triều cường, không có hàng rào ranh đất để bảo vệ đất khỏi bị lấn chiếm. Còn đối với các loại bất động sản là nhà phố hay căn hộ chung cư thì nhiều chủ nhà không chịu bỏ chi phí sơn lại cho mới, sửa chữa những hư hỏng ví dụ như những chỗ bong tróc ở bếp hay phòng vệ sinh, các phòng bị thấm nước hay mái nhà bị mưa dột, hay thậm chí là thay các đèn chiếu sáng bị cháy. Lý do chính là vì họ không xem việc bán những bất động sản của mình là một hoạt động kinh doanh tạo ra thu nhập chính thức mà chỉ xem như họ bị rơi vào hoàn cảnh khó khăn nào đó mà phải bán đi những bất động sản đó.
Ngược lại, khi muốn bán những bất động sản mà mình đã bỏ tiền đầu tư, bạn nên hiểu được tâm lý của người mua đó chính là người mua luôn có khuynh hướng thiện cảm hơn với những thứ đẹp đẽ, bắt mắt và muốn nhìn thấy tận mắt một sản phẩm hoàn hảo. Vì thế, bạn phải tìm cách dấu bớt đi những khiếm khuyết, làm mới chúng cũng như tạo thêm những khu vực với những công năng tiện ích cho người mua. Ví dụ, đối với nhà phố và căn hộ chung cư thì nếu một số đồ gỗ trong nhà lâu ngày bị mối mọt hay màu sơn bị cũ hay trầy xướt thì bạn nên trám lại những chỗ bị mối mọt đó rồi sơn lại hay đánh vecni lại cho mới. Nếu phòng vệ sinh bị thấm nước, bốc mùi hôi, ẩm ướt hay có vết bẩn thì bạn nên dùng hóa chất chống thấm, thay gạch men mới, tăng thêm đèn chiếu sáng để cho người mua cảm thấy không gian trong căn nhà được sáng sủa và rộng rãi hơn. Nếu cảm thấy căn nhà bị thiếu ánh sáng hay quá nóng bức thì bạn nên tăng thêm đèn chiếu sáng, kiểm tra các công tắc điện xem chúng vẫn còn sử dụng tốt không, sơn lại các bức tường nội thất bằng những gam màu sáng hay đổi màu tường bằng những gam màu mát mẻ. Bạn cũng nên treo một vài bức tranh, đồng hồ treo tường hay bố trí một vài chậu cây, chậu hoa ở các phòng trong nhà sẽ giúp làm tăng thêm vẻ đẹp cho căn nhà mà bạn định bán. Bên cạnh đó, bạn cũng nên dẹp bỏ những phòng không cần thiết ví dụ như phòng hút xì gà, phòng chơi bài hay phòng ngủ của khách để không gian trong nhà của bạn được thoáng đãng hay tạo thêm một vài phòng công năng phụ cần thiết cho sinh hoạt hàng ngày ví dụ như phòng đọc sách, phòng thờ, kho chứa đồ hay quầy bar mini trong bếp vì điều này sẽ giúp tạo thêm tiện ích cho căn nhà và chắc chắn là người mua sẽ cảm thấy thích thú với những thứ mới mẻ đó. Không dừng lại ở đó, nếu phía trước hay phía sau căn nhà của bạn còn đất trống thì bạn nên làm một khu vườn nhỏ để làm đẹp thêm cho ngoại thất căn nhà và tạo thêm nơi thư giãn cho người mua. Ngoài ra, nếu đó là căn hộ chung cư thì bạn nên dành một nơi để uống trà, cà phê nhỏ xinh ở ngoài ban công cũng như trồng thêm một vài loại hoa hay dây leo ở đó để trang trí đẹp thêm cho căn hộ chung cư của bạn cũng như tạo thêm nơi thư giãn để người mua có thể ngồi ngắm phố phường từ trên cao.
Còn đối với những bất động sản là đất thì bạn nên phát hoang diện tích đất cho sạch sẻ và dùng các loại hóa chất thông dụng để diệt tận gốc cỏ dại cũng như san lấp đất cho cao theo cách phía sau cao hơn phía trước để đất không chỉ không bị ngập mà còn làm cho người mua khi bước vào sẽ dễ dàng nhìn được toàn cảnh diện tích khu đất. Bên cạnh đó, bạn cũng nên làm hàng rào để ranh giới đất được rõ ràng với các lô đất kế bên của những láng giềng xung quanh, làm cống thoát nước để đất không bị ngập ún khi trời mưa, trồng các loại cỏ trang trí, hoa, cây kiểng và cây ăn quả dễ trồng không cần chăm sóc nhiều để tạo mảng xanh và thêm tiện ích, trang bị một số đèn thắp sáng khu đất để khách mua có thể đến xem đất vào buổi tối nếu họ muốn. Không dừng lại ở đó, nếu con đường phía trước lô đất bị ổ gà hay đường đá đỏ thì bạn cũng nên đổ đá mi, tráng xi măng hay cho cán nhựa đường nhẹ để người mua tiềm năng nhìn vào sẽ thấy sạch sẽ, thông thoáng. Ngoài ra, bạn cũng nên làm thủ tục gắn sẳn đồng hồ điện, đồng hồ nước và xin số nhà để tạo thuận tiện cho người mua khi họ muốn xây nhà sau này.
Tóm lại
Trên đây là những chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của mình đối với công việc kinh doanh bất động sản. Mình hy vọng rằng những chia sẻ này là thật sự bổ ích cho những người nào đang tìm hiểu hay bắt đầu khởi động công việc kinh doanh bất động sản của mình. Chúc bạn thành công với công việc kinh doanh bất động sản của mình.
Bài viết này của tôi được viết chủ yếu dựa vào những kiến thức pháp luật bao quát mà tôi đã được học ở trường đại học cũng như những kinh nghiệm hành nghề luật sư chuyên sâu của tôi trong gần 25 năm qua. Nếu bạn thấy rằng những thông tin chia sẻ của tôi ở trên là hữu ích cho việc theo đuổi đam mê với nghề luật sư của bạn, xin hãy ủng hộ tôi bằng một cú click chuột vào website này nhé www.phuoc-partner.com. Cám ơn bạn rất nhiều và chúc bạn thành công chinh phục nghề luật sư của mình. Xin chào bạn.
