Câu hỏi 79: Đối với những tài sản chung của vợ chồng là bất động sản mà theo quyết định ly hôn của Tòa án sẽ được chia đều cho cả hai bên thì những bất động sản đó sẽ được chia như thế nào? vợ chồng sẽ bán bất động sản đó để chia? Và nếu bán bất động sản thì trong trường hợp một trong hai bên không đồng ý với giá bán bất động sản đó thì sẽ làm sao? Nếu phải giao bất động sản cho một bên vợ hoặc chồng thì việc giao đó sẽ dựa theo tiêu chí nào để chọn bên một bên vợ hoặc chồng được giao cũng như việc bên còn lại sẽ nhận tiền thì giá trị bất động sản đó sẽ được xác định trên cơ sở nào? Do hai bên thỏa thuận giá trị bất động sản phải không? Nếu hai bên không thỏa thuận được thì phải làm sao? Có thể nhờ một bên giám định chuyên nghiệp do vợ chồng cùng chỉ định thì có được không? Hay là dựa vào giá đất do Nhà nước công bố hằng năm? Hay là theo giá thị trường của bất động sản tại thời điểm chia?

324

Đối với tài sản là bất động sản, khi phân chia, có thể tiến hành theo các cách thức sau đây: (i) chia chính bất động sản đó cho hai bên vợ, chồng; (ii) bán bất động sản thu tiền để chia số tiền thu được cho hai bên vợ, chồng; và (iii) giao bất động sản cho một bên vợ, chồng và bên vợ, chồng được giao phải thanh toán phần giá trị của bất động sản cho bên vợ, chồng không được nhận tài sản.

Trong trường hợp theo quyết định ly hôn của Tòa án, những tài sản chung của vợ chồng là bất động sản sẽ được chia đều cho hai bên thì những bất động sản đó có thể được phân chia theo các cách thức như được nêu ở trên.

  • Đối với các loại bất động sản có thể phân chia được do chính đặc điểm của bất động sản đó hoặc theo quy định của pháp luật thì các bên có thể chia trên chính bất động sản đó. Theo quan điểm của các tác giả, cách thức này nên được ưu tiên áp dụng nếu có điều kiện thực hiện để giảm thiểu các tranh chấp phát sinh có liên quan đến việc xác định giá trị bất động sản được chia. Bởi lẽ, hiện việc xác định giá trị bất động sản nói chung là khá phức tạp. Nếu áp dụng theo giá quy định của Nhà nước, giá trị của tài sản thường rất thấp so với mong đợi của các bên. Nếu áp dụng theo giá thị trường thì hiện chưa có một thị trường giao dịch bất động sản đáng tin cậy mà ở đó có các tiêu chí rõ ràng để đưa ra giá bất động sản, mà thường phụ thuộc vào đánh giá của các công ty kinh doanh, môi giới bất động sản và những biến động thất thường của giá trị bất động sản;
  • Trong trường hợp bất động sản không có đủ điều kiện để chia tách, hoặc phân chia làm giảm giá trị của tài sản hoặc các bên không có mong muốn sở hữu, sử dụng bất động sản thì bất động sản đó có thể được chia theo cách bán bất động sản và chia tiền cho các bên. Việc bán tài sản có thể do các bên tự thỏa thuận để tìm người mua phù hợp theo tỷ lệ phân chia tại bản án hoặc quyết định có hiệu lực của Tòa án. Trong trường hợp không thỏa thuận được thì một trong các bên hoặc cả hai bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án bán bất động sản thông qua các tổ chức bán đấu giá tài sản; và
  • Trong trường hợp chỉ có một bên vợ hoặc chồng mong muốn sở hữu, sử dụng bất động sản; hoặc một bên không đủ điều kiện sở hữu, sử dụng bất động sản, còn bên kia đủ điều kiện thì bất động sản có thể được phân chia theo cách đó là một bên nhận tài sản và bên còn lại nhận phần tiền tương đương phần giá trị được hưởng.

Cách thức phân chia này thể hiện rõ qua việc chia bất động sản là quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản. Theo Luật Đất đai, chỉ có người trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được sử dụng đất trồng lúa[1]. Do đó, nếu vợ hoặc chồng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì khi ly hôn, bất động sản là đất trồng lúa sẽ được giao cho bên trực tiếp sản xuất, bên còn lại sẽ nhận giá trị của bất động sản tương ứng phần bất động sản đáng lẽ được chia.

Ngoài ra, việc giao bất động sản cho một bên còn phải căn cứ vào nguyên tắc chia tài sản khi ly hôn, bao gồm các nguyên tắc sau:

  • Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;
  • Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;
  • Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên vợ, chồng trong sản xuất, kinh doanh và hoạt động nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo ra thu nhập;
  • Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng; và
  • Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của vợ, con chưa thành niên, con đã thành niên nhưng mất năng lực hành vi dân sự hoặc không có khả năng lao động và không có tài sản để tự nuôi bản thân.

Đối với các trường hợp bán bất động sản để chia hoặc một bên vợ hoặc chồng nhận bất động sản và bên vợ hoặc chồng còn lại nhận giá trị của bất động sản, việc xác định giá trị bất động sản cơ bản vẫn dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Nếu các bên không thỏa thuận được thì tự yêu cầu hoặc đề nghị Tòa án yêu cầu tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị của tài sản. Dù thực hiện theo phương án nào, giá trị bất động sản phải được xác định theo giá thị trường tại thời điểm vụ án được giải quyết[3]. Thực tế hiện nay không hiếm tình huống một vụ việc dân sự được xét xử sơ thẩm nhiều lần vì nhiều lý do khác nhau. Vì thế có thể hiểu rằng, giá trị bất động sản sẽ được xác định theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm gần nhất.


[1] Điều 191 Luật Đất đai 2013.

[3] Điều 7.5 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP.

Nếu bạn muốn biết thêm thông tin về cách chúng tôi có thể hỗ trợ bạn về các vấn đề về ly hôn, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số điện thoại: +84 (28) 36223522 hoặc email cho chúng tôi tại info@phuoc-partner.com.